Ein SHK-Betrieb als Generalübernehmer

Kompakt informieren

• Die GBG zeigt im Mannheimer Stadtteil Herzogenried, dass eine Modernisierung von Mehrfamilienhäusern im großen Stil auch ohne Mieterhöhung möglich ist.
• Ein wesentlicher Faktor für eine termintreue Abwicklung ist, dass alle für die Modernisierung erforderlichen Leistungen durch einen Generalübernehmer erbracht werden.
• Eher ungewöhnlich – aber aufgrund der Bedeutung der haustechnischen Gewerke plausibel – trat als Generalübernehmer ein SHK-Betrieb mit eigener Planungsabteilung auf.

Mannheim, Stadtteil Herzogenried: Bis zu 45 Jahre haben dort die Wohnhochhäuser mit durchschnittlich 13 Stockwerken der GBG (Mannheimer Wohnungsbaugesellschaft mbH) auf dem Buckel Abb. 1. Wertvoller Wohnungsbestand in City-Lage, besonders für Mieter, die sich die allgemein üblichen hohen Mieten nicht leisten können.

Um die in die Jahre gekommene Haus- und Gebäudetechnik Abb. 2 im Brunnengarten / Herzogenried auf den neuesten Stand der Technik zu bringen und den gestiegenen Anforderungen an die Trinkwasserhygiene gerecht zu werden, entschloss sich die GBG in einem Masterplan, bis 2021 alle Häuser umfassend zu sanieren: Vom Dach, über die Wohnungen bis hin zum Keller.

Was für gewöhnlich automatisch eine Mieterhöhung zur Folge hätte, stellt sich hier anders dar. Die GBG sieht mit dieser Maßnahme eine sinnvolle Investition in den Erhalt von wertvollem Baubestand, verbunden mit einer Wertsteigerung. Mit vielen positiven Aspekten für die Mieter. Die Miete wird nicht erhöht, zusätzlich wird während der Bauphase eine Ersatzwohnung zur Verfügung gestellt. Oben drauf wird den Mietern für zweieinhalb Monate die Miete erlassen. Und am Ende ziehen die Mieter zurück in eine generalsanierte Wohnung.

Planung

Die GBG und Käuffer arbeiten schon seit Jahrzehnten bei Neubauten und Modernisierungen eng zusammen. Die von Käuffer gewonnene Ausschreibung sah die Auftragsvergabe als Generalübernehmer vor. Nach ausführlichen Vorgesprächen über die Abwicklung des Auftrages entwickelte die TGA-Fachabteilung von Käuffer ein Konzept mit einem extrem stringenten, eng getakteten Ablaufplan und hochwertigen technischen Lösungen. Quasi ein Rundum-Sorglos-Paket.

Es beinhaltet unter anderem Wohnungsbegehungen im Vorfeld mit Mieterbefragungen und Umzugsplanung. Dies erfolgte in Zusammenarbeit mit dem Kundenservice-Center der GBG. Dazu kommen: Aufmaß der einzelnen Wohnungen, der Umzugsservice bis hin zur Abnahme der neuen Wohnungen durch die GBG und die Mieter. Dazwischen: Ein enges Zeitfenster für die Sanierungsarbeiten von dreieinhalb Wochen, bei manchen Häusern plus drei Tage Puffer für zusätzliche bauliche Maßnahmen.

Die wichtigste Vorgabe: Die Anpassung der Wasser führenden Gebäudetechnik auf den aktuellen Stand der Technik. Diesen Maßnahmen liegen eine komplett neue Berechnung der Wärmebedarfe und die neue Dimensionierung der Heizungs- und Trinkwasserleitungen zugrunde. Weiterhin definierte die Käuffer-Planungsabteilung, die Größe der Heizkörper aufgrund der geänderten Systemtemperaturen neu. Ebenfalls im Leistungsumfang: Die getrennte Abluft der innen liegenden Bäder und Küchen sowie die Elektrik.

Da es in den Wohnungen fünf unterschiedliche Badezimmertypen gibt, wurden in einem Testgebäude vier Musterbäder zur Grundbemusterung gebaut. So konnten sich die Mieter schon im Vorfeld ein Bild von ihrem neuen Bad machen. Die größte Herausforderung bei dem Projekt war eine klare Vereinbarung: „Egal welche Zusatzarbeiten während der Bauphase anfallen, der ursprüngliche Fertigstellungstermin kann nicht verschoben werden.“

Der Basisauftrag für 918 Wohnungen umfasst ein Auftragsvolumen von ca. 30,2 Mio. Euro (brutto). Für den Folgeauftrag mit 450 Wohnungen (Baubeginn 2018), der parallel zur Hauptmaßnahme ausgeführt wird, beläuft sich das Auftragsvolumen auf ca. 15. Mio. Euro (brutto). Die Gesamtmaßnahme erstreckt sich von Juni 2016 bis Juli 2021.

Organisation

Wichtigste Bausteine für einen schnellen Bauablauf sind eine exakt getaktete Sanierungsabfolge und ein möglichst hoher Grad an Vorfertigung. Der Baufortschritt wird kontinuierlich überwacht und täglich weitergeführt und bei Bedarf – wenn beispielsweise auf Wunsch der GBG zusätzlich alle Küchen neu gefliest werden sollen – angepasst. Zwei Mitarbeiter überwachen mit einem speziell von Käuffer entwickelten Programm die Arbeiten in der Gebäude- und Haustechnik. Die Ablaufplanung beinhaltet auch die Logistik. Die benötigten Bauteile, wie die exakt auf Maß vorgefertigten Installationsregister – inklusive Zubehör, wie verlorene Schalungen für den Deckendurchbruch und Rohrleitungen – müssen, mit gut sichtbarer Zuordnung der Etage und Nummer der Wohnung, pünktlich angeliefert werden Abb. 4 Abb. 5.

Das gilt auch für die bereits auf Maß zugeschnittenen Gipskartonplatten oder die vom örtlichen Großhandel Pfeiffer & Mey vorkonfektionierten Pakete für die einzelnen Wohnungen. Sie enthalten die Ausstattungen (Keramik, Armaturen, Anschlussteile etc.) für die Badezimmer und andere Komponenten der Gebäudetechnik Abb. 3. Von den vorgegebenen und pünktlichen Just-in-Time-Lieferungen ist im hohen Maß die Einhaltung des Zeitplans abhängig. Dazu wurde der Grad der Vorfertigung ausgereizt. Neben vorgefertigten Trockenbau-Elementen für die Badezimmer kommen auch vorgefertigte E-Verteiler und E-Kabelführungen zum Einsatz.

Sanierungsablauf

Saniert wird etagenweise von oben nach unten. Parallel wird im Keller und auf dem Dach gearbeitet. Hier die einzelnen Schritte im Zeitraffer, beispielhaft am Objekt „Am Schulgarten 2“, ein Gebäude mit 43 Wohnungen (zwischen 50 und 80 m² Wohnfläche) und zwei Bäder-typen (je nach Wunsch der Mieter mit Badewanne oder Dusche), dessen Sanierung Anfang Juni 2017 begann.

Nach dem Umzug der Mieter in ihre Ersatzwohnungen wurden als erstes die Aufzugsanlage und die Wohnungen mit Auslege-ware und Staubwänden ausgekleidet, damit mit dem Entkernen der Sanitärzellen bis zum Rohbauzustand begonnen werden konnte. Zudem wurden alle Küchenteile ausgebaut und in der Wohnung vor Staub geschützt eingelagert.

Die nächsten Schritte: Vorbereiten der Anbindung an den alten Wohnungs-Heizungsbestand sowie Ausbau der alten E-Verteiler und Einbau von Trockenbau-Vorsatzschalen für die neuen Verteiler und Umklemmen der gesamten Wohnung von „klassischer Nullung“ auf den neuen Stand mit Fehlerstrom-Schutzschaltern. Dazu kam die Neuverlegung der Kabel für die Küche mit Einzelabsicherung der Leistungsgeräte, die bisher meistens unterputz im Beton lagen. Dazu wurden Kabelwege in Trockenbaukoffern eingerichtet, die später tapeziert und gestrichen werden. Weiter ging es mit dem Ausbau der alten Versorgungsschächte, die zwischen Bad und Küche oder Bad und Gäste-WC liegen.

Badezimmer und Küche

Basis für die neuen Badezimmer sind auf Maß vorgefertigte Installationsregister von Geberit Huter, die alle relevanten Anforde-rungen und Normen an den Schall- und Brandschutz erfüllen. Sie bestehen aus vier Bauteilen, um sie über den Aufzug einbringen zu können.

Die Leichtbaumodule in Schachtbauweise werden, abgestimmt auf den jeweiligen Badezimmertyp, werksseitig mit der kompletten Gebäudetechnik und dem Material für die Stockwerksverbindung geliefert. Die Rückwand der Vorwandelemente dient der Versorgung der Küchen und nimmt die statische Belastung der Kücheneinrichtung durch integrierte Holzelemente auf Abb. 5.

Der Deckendurchbruch wurde zum Ausbetonieren als verlorene Schalung ausgeführt. Als Brandabschottung fungieren Brand-schutzmanschetten. Nach der Montage, der Leitungsspülung und der Dichtheitsprüfung inklusive der Anbindeleitungen für die Heizkörper wurden die Register mit Gipkartonplatten (20 mm) beplankt und der Spezialestrich eingebracht.

Danach erfolgen sofort die Fliesenarbeiten und übergangslos die Endmontage der Bäder und der Wiederaufbau der Einbauküchen. Die Ausstattung der Bäder besteht grundsätzlich aus Dusche oder Badewanne, WC, Keramik-Waschtisch und Armaturen. Dazu großflächige Fliesen, ein abgehängte Kunststoff-Decke mit LED-Downlights sowie Accessoires, wie Spiegelschrank mit LED-Leuchten. Bei Bedarf werden die Badezimmer auch barrierefrei ausgeführt.

Parallelarbeiten

Im Keller wurden alle Verteilleitungen entfernt und eine neue Kellerverteilung für Trinkwasser (Mapress-Edelstahl), Abwasser (Silent-db 20 geschweißt) und Heizung (überwiegend C-Stahl) mit Dämmung gemäß EnEV und den vorgeschriebenen Brandschutzmaßnahmen installiert Abb. 7. Gleichzeitig wurden neue Trinkwarmwasserspeicher und eine neue Fern-wämeübergabestation eingebaut. Zu den Arbeiten im Keller gehörte auch eine Grundleitungsuntersuchung mit Reinigung durch Spiralen und Kamerabefahrung bis zur Kanaleinleitung. Erst danach wurden die Grundleitungsanschlüsse mit dem Abwassersystem Silent-db 20 neu hergestellt. Weiterhin wurden alle neuen Übergabestationen mit einer neuen Regelung versehen. Diese wurden, in Abstimmung mit den Vorgaben der GBG, von Käuffer in verschiedenen „Systemboxen“ hergestellt und programmiert.

Da in den nächsten Jahren auch die Dachdämmung auf den neuesten Stand der Vorschriften gebracht werden muss, wurde sie in den Durchdringungsbereichen schon heute auf die dazu erforderliche Höhe angepasst. Nach dem Öffnen des Dachaustritts wurde dafür ein provisorischer Verschluss angebracht, bevor mit der Neueindichtung der Grundflächen, dem Setzen der neuen Dachlüfter mit Bus-Leitungen, der brandschutzkonformen Dämmung des Durchdringungsbereichs und der Anarbeitung an den Bestand begonnen wurde Abb. 8.

Zum Leistungsumfang gehörten auch alle brandschutztechnischen Arbeiten für die neue Kabelführung mit Strangkabeln durch den Keller bis zum Übergaberaum. Im Schaltschrank sind auch Drehzahlsteller für die Lüftungsanlagen untergebracht. Die Flure, Wände und Decken wurden ebenfalls gestrichen und teilweise neu tapeziert.

Pünktliche Übergabe

Nach Fertigstellung und Abnahme aller Arbeiten inklusive dem Einbau der alten oder neuen Küchen (43 %) wurden die Wohnungen, Flure und Aufzüge gereinigt. Mit dem Rückumzug der Mieter in ihre sanierten Wohnungen und einer Mängelbeseitigung konnte das Projekt fristgerecht an die GBG übergeben werden.

Das Schlusswort gehört Rainer Glas, Geschäftsführer der Käuffer & Co. Rhein-Neckar-GmbH: „Unser Konzept bewährt sich. Mit jedem Bauvorhaben laufen die Arbeiten runder. Obwohl es am Anfang noch das eine oder andere Problem gab, wo es nachzujustieren galt, gelang es uns im ersten Jahr, bei zehn Häusern mit 290 Wohnungen immer pünktlich fertig zu werden. Für die Qualität der Ausführung und der eingesetzten Produkte spricht, dass es bisher nur drei kleinere Undichtigkeiten an Heizkörpern und an einer Dusche gab. Bezogen auf Restmängel haben wir ein mehr als akzeptables Niveau erreicht. Und auf die vielen positiven Erfahrungen können wir bei den nächsten Projekten bauen.“

Das 1866 als Handwerksbetrieb in Mainz gegründete Unternehmen ist heute als Käuffer & Co. GmbH mit 19 Tochtergesellschaften an 14 Standorten in Deutschland vertreten. Seit der Firmengründung vor 150 Jahren hat sich die Käuffer-Gruppe zu einem mittelständischen Unternehmen mit insgesamt 600 Mitarbeitern und einem Jahresumsatz von ca. 75 Mio. Euro entwickelt. Das Dienstleitungsportfolio umfasst Heizung, Klima, Kälte, Lüftung, Sanitär, Trinkwasserhygiene, Industrieservice und Immobilienmanagement. Mit bereichsübergreifender MSR-Technik werden Gebäude mit zusätzlicher Intelligenz ausgestattet. Ein eigenes MSR-Team erarbeitet gemeinsam mit den Projektleitern professionelle Lösungen für jede Anforderung. Am Standort in Mannheim beschäftigt die Käuffer & Co. Rhein-Neckar GmbH 60 Mitarbeiter. Bereits vor 135 Jahren revolutionierte Paul Käuffer den Heizungsmarkt, indem er die Niederdruckdampfheizung mit Ventilregelung erfand. Käuffer war damit auch verantwortlich für das erste Energiesparmodell, von dem alle nachfolgenden Generationen profitierten. Von Käuffers Erfindergeist profitierte aber nicht nur die Industrie. Käuffer entwickelte und produzierte in Mainz als erste Firma frei stehende Heizkörper und sorgte damit in Wohnhäusern für eine kostengünstige Wärmebereitstellung. www.kaeuffer.de

ist Redakteur und seit 1997 mit seinem Pressebüro DTS, 67549 Worms, selbstständig. Seine Themenschwerpunkte sind Sanitär, Heizung und erneuerbare Energien. Zudem ist er im Bereich Öffentlichkeitsarbeit tätig. dietmar.stump@t-online.de