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■ Die Entwickler des Hochhauses ONE setzen auf einen Nutzungsmix aus Hotel mit Restaurant und Konferenzbereich, Co-Working-Bereich und Büros sowie einer öffentlich zugänglichen Skybar.
■ Besonderer Schwerpunkte bei der Planung der Gebäudetechnik waren Konnektivität und digitale Infrastruktur sowie Innenraumluftqualität, akustischer und thermischer Komfort sowie geringe Energiekosten.
■ Technische Premieren gibt es im Bereich Baustellenlogistik, Personenbeförderung und Sonnenschutz.
Das Büro- und Hotelhochhaus ONE wird nicht nur mit seiner Höhe beeindrucken. 2020 hat die Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen (DGNB) das Gebäude mit Platin vorzertifiziert. 2018 erhielt es als erstes deutsches Gebäude das WiredScore-Zertifikat in Platin, mit dem Konnektivität und digitale Infrastruktur bewertet werden.
Mit der Planung und Ausführung der Personenflusstechnik wurde Kone, Spezialist für Aufzüge und Fahrtreppen, beauftragt. Gleich zwei Aufzugtechnologien haben im ONE Deutschlandpremiere: Der Bauaufzug JumpLift beschleunigt die Bauarbeiten und Kohlefaserriemen treiben die Highrise-Aufzüge an. Und noch eine Premiere: Das erste Mal wird in einem Hochhaus ein außenliegender Sonnenschutz aus breiten Mikrolamellen eingesetzt.
Hans-Wilhelm Berghoff
Das Gebäude und seine Nutzung
Das Frankfurter Büro Meurer Generalplaner erhielt 2014 den 1. Preis im Wettbewerb für die neue Landmarke: „Markant ist seine auf minimalistische Rücksprünge und Auskragungen beschränkte Formensprache. Sie wird ergänzt durch eine dreidimensional gefaltete Fassade aus horizontalen und vertikalen Lisenen1).“
1) Eine Lisene, auch „Mauerblende“, ist im Bauwesen eine schmale und leicht hervortretende vertikale Verstärkung der Wand. Gesims ist das der Lisene entsprechende horizontale Gestaltungselement.
Das ONE wird auf einem Grundstück mit einer Grundstücksfläche von 4755 m2 errichtet und hat eine Bruttogrundfläche von 102 142 m2. Die vermietbare Nutzfläche umfasst rund 68 500 m2. Die Investition wird mit ca. 410 Mio. Euro angegeben.
Vom 22. bis zum 46. OG sind im ONE Büros vorgesehen; das 1. bis 14. OG beherbergen ein Vier-Sterne-Superior-Hotel „nhow“ mit 375 Zimmern, Restaurant und Konferenzbereich. Die Lobby im EG sowie Café und Lounge werden gemeinsam genutzt.
Im 15. / 16. sowie vom 19. bis 21. OG befinden sich zwei Co-Working-Bereiche mit 6700 m2 und 650 Arbeitsplätzen vom Anbieter Spaces. Auf einer 9-m-Auskragung auf dem 15. OG bietet die Grundrissänderung eine Dachterrasse für Mieter. Auf 185 m Höhe im obersten 47. OG thront über allem die öffentlich zugängliche, 300 m2 große Skybar mit rundum laufender Dachterrasse. Zusätzliche Services wie Auto- und Bike-Sharing sowie 472 Park- und viele Fahrradstellplätze runden den verzahnten Nutzen im Gebäude ab.
DGNB- und WiredScore-Zertifizierung
Die DGNB hat die Konformitätsprüfung für das Gebäude im Januar 2020 abgeschlossen. Das Prüfergebnis für das Vorzertifikat wurde in allen Punkten bestätigt und das Gebäude mit Platin ausgezeichnet. Das DGNB-Zertifikat Platin zeichnet Gebäude aus, die von den 37 Nachhaltigkeitskriterien in den Kategorien ökologische, soziokulturelle / funktionale und ökonomische Qualität in Planung und Umsetzung einen Erfüllungsgrad von 85 % und mehr erreichen.
Bei den einzelnen Kriterien wurde beim ONE nach den Nutzungsanteilen Neubau Büro-/Verwaltung als Hauptnutzung und Hotel als Nebennutzung unterschieden. Für die Gebäudetechnik besonders bedeutsam sind z. B. „ENV2.1 Ökobilanz- Ressourcenverbrauch“ für Büro und Hotel gemeinsam mit 8,02 von 10 möglichen Punkten, „SOC1.2 Innenraumluftqualität“ für Büro und Hotel mit dem jeweils maximal möglichen Erfüllungsgrad von 10 Punkten und „TEC1.4 Anpassungsfähigkeit der technischen Systeme“ für den im ONE relevanten Bürobereich mit 8,35 von 10 möglichen Bewertungspunkten.
Auch ein schneller und gegen Ausfall gesicherter Zugang zum Internet ist aufgrund der zunehmenden Digitalisierung wichtig, was eine sehr gute technische Kommunikationsausstattung bedingt. 2018 erhielt das ONE als erstes Gebäude in Deutschland auch das WiredScore-Zertifikat in Platin, mit dem die Konnektivität und die digitale Infrastruktur bewertet werden. Dies beinhaltet im Turm u. a. Glasfaseranbindungen bis zu den Mietflächen, Ausfallsicherheit durch Redundanz, beispielsweise drei Hausanschlüsse und verschiedene Leitungswege von den drei Telekommunikationsräumen zu den zwei Steigern sowie Verstärkung von Mobilfunksignalen über ein verteiltes Antennensystem.
Hans-Wilhelm Berghoff
Hans-Wilhelm Berghoff
Hans-Wilhelm Berghoff
Technische Gebäudeausrüstung
Der ONE zeichnet sich laut CA Immo besonders bei der Innenraumluftqualität, dem akustischen und dem thermischen Komfort sowie bei den Energiekosten aus. Drei Technikzentralen im 2. UG, in den Obergeschossen 17 / 18 und vom 46. bis 48. OG sammeln und steuern die Gebäudetechnik. Die TGA-Anlagen für das Hotel werden autark betrieben.
Die Vorgaben der gerade abgelösten Energieeinsparverordnung soll das Gebäude um rund 20 % unterschreiten. Beheizt wird der ONE im Hotel- und Bürobereich mit Fernwärme, vom Erdgeschoss bis zum 3. OG per Unterflurkonvektion, im Hotel jedes einzelne Zimmer. Die Entscheidung für die Büros hängt noch von einer Umfrage bei den zukünftigen Nutzern ab.
Luftzufuhr und Abluft erfolgen über Kanalsysteme. Ergänzend verfügen die Hotelzimmer über Fenster bzw. Lüftungsklappen in der Fassade für eine erhöhte Frischluftzufuhr und über eine Klimatisierung pro Zimmer mittels Fancoil. Alles kann vom Gast individuell bedient werden. Im Bürobereich wird mit Heiz-/Kühlsegeln und dezentral angeordneter Umluftkühlung gearbeitet.
Aufzüge
Das ONE wird über 21 Aufzugsanlagen von Kone erschlossen, davon zwölf mit Zielwahlsteuerung, Zugangskontrollsystem mit Lesegeräten und Software zur Ansteuerung der Aufzüge. Die Anlagen befördern Personen und Lasten mit bis zu 189 m Förderhöhe und Geschwindigkeiten bis zu 7 m/s (25,2 km/h).
Erstmals in Deutschland werden zehn schnelle Aufzüge bis in die oberen Obergeschosse durch Kone UltraRopes angetrieben. Diese Riemen mit Kohlefaserkern und Kunststoffummantelung ersetzen die traditionellen Stahlseile. Verglichen damit sind UltraRopes 80 % leichter und belastbarer. Dadurch verdoppelt sich ihre Lebensdauer und sie erreichen eine Förderhöhe bis 1000 m. Der Energiebedarf sinkt bis zu 20 % und die Verfügbarkeit erhöht sich.
Hans-Wilhelm Berghoff
Das erste Mal in Deutschland wird bereits in der Bauphase der Kone Jumplift, ein Hochleistungs-Bauaufzug, eingesetzt (www.kone.de/neubau/aufzug-aufzuege/montageaufzug-jumplift). Der Jumplift nutzt einen im Bau befindlichen Aufzugschacht, im ONE den späteren Feuerwehraufzug.
Der JumpLift hat eine oben in den Schacht eingehängte Plattform mit Steuerung und Antrieb (Cathead) über drei Ebenen, rund 40 t schwer. Projektleiter Thomas Link von Kone erklärt: „Sobald der Schacht um drei Etagen gewachsen ist, ziehen wir die Plattform hoch und verlängern die Führungsschienen nach oben – der Lift springt.“ Nach dem Einsatz als Bauaufzug werden u. a. der Fahrkorb, die Steuerung und die Seile weitergenutzt. Der gesamte Bauprozess wird so erheblich beschleunigt.
Einblicke in die TGA
René Rüweler, Construction Management bei der Omnicon Gesellschaft für innovatives Bauen, Frankfurt am Main, gab TGA Fachplaner Auskunft über die Gebäudetechnik sowie die Planung und Inbetriebnahme des ONE:
Planung
Ausgehend von einer 3D-Planung wurde diese hausintern mit den Architektur-, Bau- und TGA-Plänen zusammengeführt. Zur Qualitätssicherung werden so alle Daten und ggf. auch Mängel (noch zu lösende Probleme / Konflikte) in einem Modell dokumentiert. Zum Einsatz kommt dabei die Software Dalux Field.
Auf dem 3D-Modell setzt die Terminplanung auf und wird in einem Soll/Ist-Vergleich verfolgt. Damit können auch Simulationen des Bauablaufs erstellt und kontrolliert sowie mögliche Fehler visuell frühzeitig erkannt werden.
Inbetriebnahme
Der komplette Inbetriebnahmeprozess erstreckt sich über ca. ein Jahr, davon entfallen nur ca. drei Monate auf die Zeit nach der baulichen Fertigstellung. Der Prozess unterteilt sich in die mechanische Fertigstellung, die Inbetriebsetzung der einzelnen Komponenten bzw. Anlagen, die Inbetriebnahme der Zusammenarbeit der Systeme und den Integraltest, bei dem das Gebäude mit allen Einzelanlagen darauf untersucht wird, ob alles so funktioniert, wie es soll. Die autarken Funktionstests im Hotelbereich sind bereits angelaufen.
Hans-Wilhelm Berghoff
Technik
Kälte: Es gibt Kühlzellen für die Hotelgastronomie im 1. OG und im 2. UG. Die Kälteanlage für das Hotel befindet sich im 17. OG und für das Büro auf dem Hochhauskopf inklusive Kühltürmen.
Warmwasser: Die Trinkwassererwärmung wird erfolgt im UG. Vom 9. und 10. OG wird der Hotelbereich versorgt. Zur Legionellenprophylaxe sind Hygienespülungen vorgesehen.
Elektro: Die Transformatoren für die eingehende Mittelspannung befinden sich im UG, von dort wird in das 17. und in das 46. OG verteilt. Die Stromschiene wird bereits während der Bauzeit genutzt.
Beleuchtung: In den Büros kommen intelligente Leuchten und jeweils in der Nähe eines einzelnen Arbeitsplatzes Stehleuchten zum Einsatz.
Brandschutz: Laut Landesbauordnung und Hochhausrichtlinie müssen zwei Sicherheitstreppenhäuser vorhanden sein, die im Brandfall mit Luft (50 Pa) beaufschlagt werden, um sie rauchfrei zu halten. Zudem werden nicht brennbare Materialien verwendet.
Fassade: Die Fenster haben eine 3-fach-Verglasung. Die hohe Schalldämmung der gesamten Fassadenkonstruktion stellt sicher, dass Mieter und Gäste vom Umfeld abgeschirmt werden. Erstmals in einem Hochhaus kommt beim ONE ein außenliegender Sonnenschutz aus klappbaren, individuell und / oder automatisch steuerbaren, ca. 2 cm breiten, in Schienen geführten Mikrolamellen zum Einsatz.
Gebäudeautomation: Die Steuerung erfolgt übergeordnet und hat voreingestellte Werte. Temperaturen können dennoch mittels Raumbediengeräten nach individuellen Bedürfnissen gesteuert werden. Störungsmeldungen laufen in der Facility-Management-Zentrale auf.
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