Mit steigenden Energiepreisen und zunehmendem Kostendruck gewinnen in der Immobilienbranche Energieeinsparung und die Vermeidung von Leerständen an Bedeutung. In Regionen mit großem Wohnungsangebot entwickeln sich die Nebenkosten bereits zu einem ausschlaggebenden Faktor für die Mietentscheidung. Auch die Berliner WHG Wohnungsbau und Hausverwaltungs GmbH als großes Wohnungsbauunternehmen mit 6400 eigenen Wohnungen und Geschäftsräumen muss sich mit dieser Problematik auseinandersetzen, damit sie nicht zum Teufelskreis wird. Das Angebot von R&T Gebäudeanlagentechnik zur Installation einer bedarfsgerechten Regelungstechnik setzte genau an diesen Bedürfnissen an: die energetische Optimierung von bestehenden Heizungsanlagen bei geringen Investitionen. Als erste Anlage wählte die WHG einen Wohnblock mit fünfzig Wohneinheiten in der Uckermarkstraße in Eberswalde im Norden Berlins aus. Dort war die Heizungsanlage bereits vor zehn Jahren modernisiert worden.
Anforderungen an die MSR-Technik
Die Anforderungen an die neue Regelungstechnik hat Lothar Schorsch, technischer Leiter der WHG, mit Marco Reinicke, Geschäftsführer von R&T, klar definiert: Ziel war es, eine kostengünstige und zuverlässige Regelung der Heizungsanlage einzubauen, so dass der Heizbetrieb optimiert und so mindestens 10 % Energie eingespart werden können. Dabei sollten alle Bewohner exakt an ihre Bedürfnisse angepasst mit Wärme und Warmwasser versorgt werden.
Die Heizungsanlage muss somit sämtliche Tagesrhythmen abdecken: die von Schichtarbeitern ebenso wie die von Arbeitnehmern mit üblicher Arbeitszeit, Hausfrauen oder Rentnern. Darüber hinaus war geplant, die Bereitstellung von Wärme und Warmwasser auch während der Installation der Regelungstechnik aufrechtzuerhalten oder nur kurzzeitig zu unterbrechen. Zudem war zu berücksichtigen, dass die Heizungsanlage durch Fernwärme betrieben und die Trinkwassererwärmung solar unterstützt wird.
Einsatz von „Panther“-Reglern
Zur Regelung der Heizungsanlage setzte der CentraLine-Partner R&T zwei „Panther“-Regler ein. Die konfigurierbaren Regler sind mit einer intuitiven Bedientechnik ausgestattet und regeln alle Heizsysteme, auch Fernwärme, Anlagen mit Festbrennstoffkessel sowie Solaranlagen. Zudem verwenden alle Anwendungen bewährte Regelfunktionen und garantieren so ein hohes Maß an Energieeinsparung. Ein Panther-Regler wurde zur Steuerung der Heizungsanlage, die durch Fernwärme betrieben wird, eingesetzt, ein weiterer zur Steuerung der Solaranlage und der Trinkwassererwärmung. Denn durch den modularen Aufbau des Systems lässt es sich an alle Anforderungen anpassen.
Die CentraLine-Produktpalette ist so konzipiert, dass eine schnelle und reibungslose Installation sowie eine bedienerfreundliche Wartung und Verwaltung der Gebäudetechnik möglich sind. Die Komponenten arbeiten mit definierten Standards, die sich an individuelle Bedürfnisse einfach anpassen lassen. Dabei erfolgt die Einstellung für individuelle Anwendungen mit minimalem Aufwand, wodurch sich die Planungsphase deutlich verkürzt und die Inbetriebnahme zeitnah erfolgen kann. Der CentraLine-Partner R&T konnte die Anlage innerhalb von nur zweieinhalb Monaten komplett realisieren – und das kostengünstiger und zeitsparender als mit einem frei programmierbaren System.
Anlagenoptimierung mit „Arena“
Für die Steuerung der Anlage installierte R&T die Bedienzentrale „Arena“. Die offene, Web-basierte Lösung ist für das Management von kleinen bis mittelgroßen Gebäuden ausgelegt und damit auch für die Anlage in der Uckermarkstraße geeignet. Hierbei setzt CentraLine auf die bewährte und weltweit angewendete LonWorks-Technologie. Die Arena-Bedienoberfläche greift auf den Internet Explorer zurück, so dass die WHG und R&T sich von überall via Internet in das System einwählen können. Für den Einsatz in der Uckermarkstraße hat die WHG mit R&T einen Servicevertrag abgeschlossen, womit eine optimale Anlagensteuerung gewährleistet werden kann: Zweimal wöchentlich wählt sich der CentraLine-Partner in das System ein.
Marco Reinicke von R&T: „Die CentraLine-Produkte sind für uns die ideale Basis, um regelungstechnische Energieeinsparungen zu realisieren. Mit der Bediensoftware Arena können wir uns via PC in die Anlagen unserer Kunden einwählen, Einstellungen vornehmen, die Verbrauchsdaten überwachen und vergleichen. Dabei optimieren wir die Anlagensteuerung anhand der Trendauswertungen kontinuierlich, um ein Höchstmaß an Einsparpotenzial auszuschöpfen. Und bei einer Anlagenstörung, beispielsweise einer Brennerstörung oder dem Ausfall einer Pumpe, informiert uns Arena automatisch und wir können umgehend eingreifen, meist noch bevor Mieter die Störung bemerken. Und die WHG muss sich um nichts kümmern.“
In der Praxis bedeutet dies: R&T überprüft kontinuierlich die Laufzeiten und/oder Temperaturen der Heizungsanlage, des Brenners etc. und vergleicht sie mit dem Wärme- und Warmwasserbedarf der Mieter. Für R&T ist dies der entscheidende Ansatzpunkt für den bewussten Umgang mit Energie. Nach Reinickes Erfahrung werden die meisten Anlagen nur einmal eingestellt – und dabei lediglich eine Sommer-/Winterregelung sowie eine Nachtabsenkung berücksichtigt. Danach laufen sie „unkontrolliert“ weiter ohne das hohe Einsparpotenzial moderner Heizungsanlagen auszuschöpfen. Durch die Optimierung aller Module einer Anlage ergeben sich viele kleine Einsparungen, die in Summe die hohen Einsparungen ausmachen. Kostengünstig sind diese Optimierungen durch einen permanenten Prozess mit einer Bedienzentrale wie Arena realisierbar.
Ergebnis: 25 % Energieeinsparung
In der ersten Heizperiode konnte mit der neuen Regelungstechnik eine witterungsbereinigte Energieeinsparung von 25 % erzielt werden. Dabei ist die Einsparung die Summe unterschiedlicher Bausteine: Zum einen stellt die Systemarchitektur von CentraLine sicher, dass Anlagen und Ressourcen so schonend wie möglich genutzt werden und Energie so effizient wie möglich eingesetzt wird. Der CentraLine-Partner R&T sorgt hingegen für die optimale Anlagensteuerung. Insgesamt sanken die monatlichen Energiekosten für Heizung und Warmwasser im Wohnblock in der Uckermarkstraße – unter Berücksichtigung der hohen Teuerungsrate – von 6,12 Euro/(m2 a) Nutzfläche in 2005 auf 5,76 Euro/(m2 a) in 2006. Damit konnten die Heizkosten trotz erheblicher Preissteigerungen auf dem Energiemarkt gesenkt werden.
Die Einsparung von 40 kWh/(m2 a) Nutzfläche bedeutet pro Mietpartei eine Einsparung von 221,96 Euro/a. Bezogen auf den gesamten Wohnblock mit 50 Wohneinheiten führen die gesamten Einsparungen von 8872,00 Euro/a zu einer Amortisationszeit für die neue Regelungstechnik von unter zwei Jahren. So konnte R&T seine Vorgaben erfüllen und mit geringen Investitionen überzeugende Einsparungen erzielen. „Einsparungen in solcher Höhe wirken sich in positiver Weise sichtbar auf die Kosten aus. Eine solche Investition wissen unsere Mieter sehr zu schätzen, ganz besonders vor dem Hintergrund steigender Energiekosten“, erläutert Lothar Schorsch. Und auch im Hinblick auf die Klimaschutzdiskussion sind die Ergebnisse eindrucksvoll: 21 Tonnen CO2 wurden durch die optimierte Anlagensteuerung im ersten Jahr vermieden.
Jens Bredemeier
ist Verkaufsleiter CentraLine, Telefon (0 70 31) 63 74 56 (Infoline), E-Mail: info-d@centraline.com, http://www.centraline.com
