Vorfertigung intelligent kombiniert

Garantiert nie wieder! , sagt Winfried Lülfs, Technischer Leiter der Wohnungsbaugenossenschaft Bauverein Rheinhausen . Drei ganz eindeutige Worte zu einem knapp einjährigen Projekt, das jetzt seiner Vollendung entgegensieht: der Großmodernisierung eines siebengeschossigen Hochhauses mit 97 Wohneinheiten aus den 60er Jahren - und zwar komplett im bewohnten Zustand.

Dass sich die Belastung der Mieter dennoch halbwegs im Rahmen hielt und der Zeitplan nicht all zu sehr aus dem Ruder lief, rechnet Winfried Lülfs bei den Heizungs- und Sanitärinstallationen ganz entscheidend dem Systemverbund von Viega zu: Während sonst die berühmt-berüchtigte Schnittstellenproblematik immer wieder zu ärgerlichen Verzögerungen führt, konnten wir uns hier von der Hausanschlussstation bis zur letzten Zapfstelle in jeder Hinsicht auf 100%ig abgestimmte Komponenten verlassen. Vor allem, weil die Bäder ebenfalls mit einem Vorwandsystem des Herstellers ausgestattet wurden. Und das war gut so, denn unangenehme Überraschungen gab es - bei einem Projekt dieser Größenordnung ganz normal - während der Bauphase auch so noch genug.

Kein Niedergang des Quartiers

Wie kaum eine andere Stadt im Ruhrgebiet hat Duisburg, und hier speziell der Stadtteil Rheinhausen, in den vergangenen Jahrzehnten den Strukturwandel im Pott durchlebt und durch­litten. Kohle und Stahl, schwarze Bergmanns­gesichter und rauchende Schlote - das ist in Rheinhausen schon lange Historie. Erst schlossen vor zwanzig, dreißig Jahren die Zechen ihre Tore. Dann ereilte 1993, trotz monatelanger Arbeitskämpfe die Kruppschen Hüttenwerke das gleiche Schicksal.

Die Propheten, die mit diesem Niedergang der Schwerindustrie zugleich das Ende des Quartiers Rheinhausen vorhersagten, sollten sich allerdings täuschen. Denn genauso wie ihre Nachbarn sahen auch die meisten der langjährigen Bewohner des Bauverein-Hochhauses in der Stormstraße trotz der damit verbundenen Probleme überhaupt keinen Grund, ihrer angestammten Heimat den Rücken zu kehren. Stattdessen orientierten sie sich beruflich neu, beispielsweise in einem der auf dem ehemaligen Hüttengelände entstandenen Gewerbeparks, und freuten sich ansonsten beim Blick aus dem alles überragenden Hochhaus über den jetzt blauen und nicht mehr rauchverhangenen Himmel.

Standorttreue, die im Übrigen auf nahezu alle Genossenschaftsmitglieder des Bauvereins Rheinhausen übertragen werden kann: Lediglich 2,5 % Leerstandsquote in den rund 3300 Wohnungen sprechen für sich. Vor allem, wenn man berücksichtigt, dass Duisburg wie die meisten Städte des Ruhrgebiets schon seit geraumer Zeit unter massivem Bevölkerungsschwund leidet.

Eine Handbreit vor Kernsanierung

Die geringe Leerstandsquote stellte jedoch, die Kehrseite der Medaille, für den Bauverein ein gehöriges Problem dar, wenn ein in die Jahre gekommenes Objekt grundlegend modernisiert werden muss. Wie das Hochhaus in der Stormstraße, in dem die in regelmäßigen Abständen auf­tretenden Rohrbrüche der Steigestränge aus schwarzem oder verzinktem Stahlrohr nur eines von vielen Übeln waren. Die hohle Fassade aus Spaltklinker, die massiven Wärmeverluste aufgrund fehlender Gebäudedämmung, das inkrustierte Trinkwassernetz mit entsprechenden Hygienerisiken und nicht zuletzt die veraltete Sanitärausstattung der Wohnungen addierten sich zu einem millionenschweren Handlungsbedarf, der kaum eine Handbreit von einer Kernsanierung entfernt war.

Weil die aber aufgrund des KO-Arguments Wohin in der Zwischenzeit mit den mehr als 200 Mietern? von vorneherein nicht infrage kam, entwickelten Winfried Lülfs und TGA-Fachplaner Dirk Schlenke (HTP Haustechnik GmbH, Essen) ein Modernisierungskonzept, das permanent zwischen den Positionen geringst mögliche Beeinträchtigungen für die Mieter und Erzielen des haustechnischen Optimums austariert wurde.

Ein Vorteil war dabei, dass die Wärmever­sorgung schon seit der vor Jahren erfolgten ­Umstellung von zwei überdimensionierten Öl­kesseln im scheunengroßen Heizungskeller auf Fernwärme mit einer Vorlauf-/Rücklauftemperatur von 70/40 °C arbeitete. Ein zweiter - auf den ­ersten Blick völlig entscheidungsferner Vorteil - waren die baulichen Rahmenbedingungen, vor allem die in den 60er Jahren ausgesprochen großzügig bemessenen Flure. Schlenke: Vordergründig hatten diese beiden Dinge auch für uns nichts miteinander zu tun. Bei näherer Betrachtung der diversen planungstechnischen Vorgaben kristallisierte sich aber bald heraus, dass sie in der Kombination die Antwort auf alle zentralen ­heizungs-, sanitär- und installationstechnischen Fragen boten.

Viele Fragen

Für die künftige Wärmeversorgung der nach Fassadensanierung und Fenstertausch auf KfW-60-Standard gedämmten Wohnungen lauteten einige der Fragen beispielsweise: Wie können die allgemeinen Verluste in der Wärmebereitstellung verringert werden? Wie ist es möglich, die Wohnungen zu autarken Einheiten zu entwickeln und die Mieter so zu bewusstem Umgang mit Heiz­energie zu bringen?

Die Reduzierung von Wärmeverlusten, noch mehr aber der Erhalt der Trinkwasserhygiene standen wiederum im Mittelpunkt der Fragen rund um die neue Sanitärtechnik. Der simple Austausch der drei 500-l-Warmwasserspeicher im Kellergeschoss und die Installation neuer, langer Zirkulationsleitungen war ein sowohl unter energetischen wie hygienischen Gesichtspunkten unbefriedigender Ansatz. Stattdessen hießen die wesentlichen Herausforderungen: Wie lässt sich das Wasserumlaufvolumen drastisch verringern? und Wie können die Anbinde- und Stichleitungen in die Wohnungen so knapp ausfallen, dass ein Hygienerisiko durch Stagnation selbst bei längerer Nichtbenutzung der Zapfstellen ausgeschlossen ist?

Komplettiert wurde das Pflichtenheft von der Umsetzbarkeit in die Praxis . Wie kann installiert werden ohne die Mieter über Gebühr zu belästigen, wie kann trotz der weit reichenden Eingriffe in die Haustechnik die Grundversorgung durchgängig aufrechterhalten werden, und wie lässt sich bei all dem überhaupt noch wirtschaftlich arbeiten - Bedenken und Diskussionsstoff gab es auch hier reichlich.

Erst erneuern, dann ersetzen

Um so verblüffender ist die in den vergangenen Monate umgesetzte Lösung, weil im Nachhinein so einfach, so nahe liegend, so offensichtlich: Statt die vorhandenen Rohrleitungsnetze auch nur ansatzweise anzutasten, wurden in den breiten Fluren vom Keller bis zum Dach zunächst 13 neue Ver- und Entsorgungsschächte gezogen. In aller Ruhe, ohne viel Lärm und Schmutz in den Wohnungen, konnten dort dann mit den Viega-Rohrleitungssystemen Sanpress Inox (Trinkwasser) und Profipress (Heizung) die Hauptversorgungsstränge installiert und - parallel zum alten Leitungsnetz - in Betrieb genommen werden. Lülfs: Eine in jeder Hinsicht perfekte Lösung, weil der Ersatz der Steigestränge in den alten Schächten, zwischen Küche und Bad der Wohnungen, neben den notwendigen Stemmarbeiten auf jeden Fall eine lang andauernde Unterbrechung der Wärme- und Trinkwasserversorgung bedeutet hätte. Außerdem wäre aufgrund des geringen Platzes in den Altschächten niemals eine so fachgerechte Verlegung einschließlich durchgängiger 100%-Dämmung möglich gewesen.

Der damit während der Umbauphase automatisch gegebene parallele Betrieb von alten und neuen Trinkwasser-Rohrleitungsnetzen im Rahmen von Modernisierungsmaßnahmen ist für ­Hygieniker normalerweise allerdings ein rotes Tuch . Aus gutem Grund, denn immer wieder kommt es vor, dass bakteriell belastetes Trinkwasser beim Umschluss in das neue, bis dahin trinkwasserhygienisch einwandfreie Rohrleitungsnetz gelangt und zur Kontamination führt. Jedoch nicht so in Rheinhausen, da hier von Anfang an Quer­verbindungen ausgeschlossen waren: Statt von den Steigesträngen aus direkt auf das bestehende Verteilnetz in den Wohnungen zu verzweigen, ­erhielt jede Wohnung neben neuen Anschluss­leitungen zu den einzelnen Zapfstellen auch eine eigene Frischwasserstation mit Plattenwärme­übertrager für die Warmwasserbereitung sowie für die Wärmeerzeugung.

Frischwasser vom Flur

Platz genug war für diese Übergabestationen dank der großzügigen Flure für die neuen Schachtkonstruktionen schließlich vorhanden. Zudem beantworteten sich mit den Frischwasserstationen eine ganze Reihe der eingangs so maßgeblichen Fragen von selbst. Zum Beispiel die Forderung nach einer Reduzierung des umlaufenden Wasservolumens: Von der Kellerverteilung in DN 80 bis zur Anbindung der Frischwasserstationen in DN 20 fielen die Rohrdurchmesser selbst unter Berücksichtigung des Gleichzeitigkeitsfaktors durchweg um zwei bis drei Nennweiten kleiner aus als vorher - mit entsprechend geringerem Wasserinhalt.

Ebenso war die Forderung nach möglichst ­geringem Stagnationswasser erfüllt, da die Stichleitungen von der Frischwasserstation in die einzelnen Wohnungen generell so kurz ausfallen konnten, dass selbst die im DVGW-Arbeitsblatt W 551 verankerte 3-Liter-Regel nicht ausgereizt werden musste. Für TGA-Planer Schlenke die trinkwasserhygienisch optimale Lösung in einem solchen Gebäude: Mit dem bedarfsgerecht, also ohne überflüssige Zuschläge ausgelegten, fach­gerecht gedämmten Rohrleitungsnetz sind die ­Energieverluste erheblich verringert worden. ­Außerdem gibt es im Schacht keinen für den Erhalt der Trinkwassergüte bedenklichen Wärmetransfer auf die Kaltwasser führenden Leitungen. Zudem ist sichergestellt, dass bei dem tatsächlich für den Gebrauch benutzten Trinkwasser keine nennenswerten Stagnationszeiten auftreten.

Die im Flur platzierte Frischwasserstation hatte außerdem den positiven Nebeneffekt, dass jetzt sowohl Wärme- und Wassermengenzähler als auch die Wohnungsabsperrungen jederzeit von außen zugänglich sind. Das vereinfacht sowohl das jährliche Ablesen der Mengenzähler als auch die Trennung der Wohnung vom zentralen Versorgungsnetz, wenn aufgrund einer längeren Abwesenheit des Mieters oder wegen Leerstand keine Wasserentnahme erfolgt. Das Risiko einer Verkeimung des Trinkwassers durch Stagnation ist dann regelkonform ausgeschlossen.

Systemverbund bis zur Zapfstelle

Aber selbst bei einer so hervorragenden Vorbereitung kommt irgendwann der Punkt, an dem im Sinne einer nachhaltigen Modernisierung an wesentlichen Installationen innerhalb der einzelnen Wohnungen, vor allem aber an der grund­legenden Erneuerung der Bäder kein Weg mehr vorbei führt. Wie notwendig das war, und wie viel besser alles nach dem Umbau sein würde - der Bauverein Rheinhausen zeigte es den ­Mietern in der Stormstraße anhand eines Musterbads. Frische Farben, mehr Platz, moderne Sani­tärobjekte vor, dazu unter anderem die Wasser sparenden Zwei-Mengen-Spülkästen für die Toiletten hinter der Wand leisteten dabei bessere Überzeugungsarbeit, als es tausend Worte vermocht hätten.

Zugleich war das Musterbad für Jürgen Ebel vom gleichnamigen, bauausführenden Fachhandwerksunternehmen sowie seine sechs auf dieser Baustelle eingesetzten Mitarbeiter eine gute Gelegenheit, sich mit dem für sie neuen Vorwandsystem Steptec von Viega vertraut zu machen. Das speziell für das Renovierungsgeschäft entwickelte System überzeugte fast erwartungsgemäß auch die Duisburger Fachhandwerker, so Ebel: Von der einfachen Materialmengenermittlung über das passgenaue Ablängen der Schienen vor Ort bis zur anschließenden, ebenso einfachen Montage mit den Dreiecksverbindern erfüllt Steptec sämtliche Forderungen, die wir gerade bei so großen, unter hohem Zeitdruck stehenden Projekten an ein zeitgemäßes Vorwandsystem stellen.

Insbesondere weil auch die Anbindung beispielsweise der Spülkästen oder der Wandscheiben anschließend über das formstabile Sanfix Fosta-Rohrsystem aus dem Viega-Systemverbund erfolgen konnte. Was sich aus Sicht von Obermonteur Dirk Rother nicht nur in der reibungslosen Installation positiv auszahlte, sondern noch einen weiteren ganz wesentlichen Vorteil hatte, und zwar den der Systemgewährleistung: Bei kritischen Wässern, wie hier in Duisburg, ist die Wahl des geeigneten Rohrwerkstoffs ebenso von Bedeutung wie die anschließend möglichst sichere Verarbeitung des Systems. Durch die Lieferung sämtlicher Komponenten - unabhängig vom Rohrwerkstoff, den Verbindern, Übergängen oder sonstigen Formteilen - von einem Hersteller, aus einer Hand sozusagen, haben wir von vornherein die Gewissheit, dass die leidige Frage der Gewährleistung bei Eintreten eines möglichen Schadensfalls gar nicht erst zum Thema wird.

Hinzu kam, gerade für den Praktiker vor Ort wichtig, die Tatsache, dass sämtliche Verbindungen kalt verpresst werden konnten - und auch hier erneut unabhängig vom Rohr- oder Verbinderwerkstoff bzw. von der jeweils benötigten Rohrdimension: Statt schwere Gasflaschen zu schleppen und in bewohnten Wohnungen mit der offenen Flamme zu hantieren, waren die Rohrverbindungen selbst unter beengten Platzverhältnissen schnell und rationell erledigt.

Reine Nervensache

Womit, angesichts dieser durchweg positiven Erfahrungen über alle Bauphasen hinweg, eigentlich nur noch die Antwort auf eine Frage fehlt: Warum will Bauvereins-Techniker Lülfs Garantiert nie wieder! eine solche Modernisierung in bewohntem Zustand durchziehen? Die Zusammenarbeit mit den verschiedenen Baubeteiligten gab dafür nicht den Ausschlag, eher im Gegenteil: Wir haben an die Arbeiten einen hohen Qualitätsanspruch, der damit zwangsläufig auch bei der Auswahl der Handwerksunternehmen greift. Denn ohne mitdenkende, qualifizierte Fachleute, die sich zudem ständig untereinander abstimmen, lässt sich ein derartiges Projekt überhaupt nicht umsetzen.

Aber selbst die beste Abstimmung, die intensivste Vorbereitung schützt nicht vor durchtrennten, weil in keiner Zeichnung vermerkten ­Kabeln und Leitungen bei Kernbohrungen, oder vor unliebsamen Überraschungen, wenn der Putz erst einmal von der Wand geklopft ist. Und die beste Vorbereitung verhindert ebenfalls nicht, dass nach mehrmonatiger Bauzeit bei dem einen oder anderen Mieter dann doch irgendwann die Stimmung auf dem Nullpunkt angekommen ist. Dann , sagt Lülfs, ist alles nur noch reine Nerven­sache

Zweifellos Grund genug, die nächste der zahlreich anstehenden Renovierungen wirklich erst dann zu starten, wenn alle Mieter zumindest vorüber­gehend eine andere Bleibe gefunden haben. Wenn es da nur nicht die konstant niedrige Leerstandsquote bei der Wohnungsbaugenossenschaft gäbe. Und schon steht sie wieder im Raum, die altbekannte Frage: Ob es nicht doch einen Weg gibt, die Modernisierung im bewohnten Zustand durchzuführen, mit der richtigen Vorbereitung, den sorgfältig ausgewählten Partnern und den passenden Installationssystemen? Fragen, auf die die Verantwortlichen des Bauvereins Rheinhausen mit Sicherheit auch beim nächsten Mal die passenden Antworten finden werden. JV

Der Bauverein Rheinhausen wurde 1919 ­gegründet. Neben den knapp 3300 eigenen Wohnungen bewirtschaftet die Genossenschaft mit über 5100 Mitgliedern unter anderem rund 100 gewerbliche Einheiten, zwei Gaststätten, drei Altentagesstätten sowie knapp 800 Garagen und Einstellplätze.

Aufgrund der deutlich gestiegenen Energiepreise stehen beim Bauverein im Bereich der Modernisierung und Instandhaltung all die Projekte im Vordergrund, die unmittelbar und dauerhaft zu einer Verringerung des Energieverbrauchs führen. 2005 wurden so für die Instandhaltung der Gebäude insgesamt rund 4,15 Mio. Euro aufgewendet. Weitere 2,75 Mio. Euro flossen in Maßnahmen, die zu einer Wertsteigerung oder verbesserten Nutzungsmöglichkeiten führten. Diese rund 6,9 Mio. Euro entsprechen knapp 64 % der Sollmieten, das sind zehn Prozentpunkte mehr als im Vorjahr.

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