Mehr Klarheit bei ­Daten zur TGA

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• TGA-Anlagen unterliegen einer Vielzahl von Wartungs- und Prüfpflichten. Diese müssen gewerkeübergreifend berücksichtigt und einheitlich dokumentiert werden – über die Bauplanung und Inbetriebnahme bis hin zum Betrieb.
• Die Datenqualität hat dabei entscheidenden Einfluss auf den zuverlässigen und rechtssicheren Betrieb sowie den Werterhalt der TGA-Anlagen.
• Mit dem „TÜV SÜD Objektbrief TGA“ steht hier erstmals eine einheitliche Dokumentationssystematik zur Verfügung. Diese basiert auf einer offenen CAFM-Connect-Schnittstelle. Die Anlagendaten können von gängigen Systemen für Liegenschaftsmanagement, Computer Aided Facility Management (CAFM) und AVA verarbeitet werden.

Gebäude werden mit einem beständig steigenden TGA-Anteil geplant und ausgestattet. Das hat viele Vorteile, aber es steigt auch das damit verbundene Datenaufkommen. Fachplaner, Immobilienbetreiber, Property Manager und technische Dienstleister sind hier besonders gefordert. Sie müssen eine Vielzahl von Wartungs- und Prüfpflichten im Blick behalten oder sind selbst für eine möglichst hohe Datenqualität verantwortlich.

Die Datenqualität hat letztlich einen entscheidenden Einfluss auf den zuverlässigen Betrieb von Gebäuden, aber auch auf den Werterhalt der technischen Anlagen. Darüber hinaus zahlt sich die systematische Datenhaltung aus, zum Beispiel bei der Ausschreibung von technischem Gebäudemanagement und Wartungsverträgen oder um etwaige Haftungsrisiken für Gebäudebetreiber zu minimieren.

Die Grundlage für eine hohe Datenqualität wird aber bereits bei der Anlagenerfassung gelegt. In der Praxis sind dabei viele Datensätze immer wieder uneinheitlich. Die Dokumentation aus der Bauplanung, Inbetriebnahme, Prüfung, Instandhaltung und Wartung sowie wesentlicher Änderungen der TGAAnlagen sind oft schwer nachvollziehbar – oder häufig schlicht nicht möglich. Phasenüber­greifende Standards fehlen. Und die größten Datenlücken entstehen beim Wechsel ­zwischen Dienstleistern beziehungsweise Eigentümern. Dann müssen Objektdaten häufig nachträglich erhoben, neu strukturiert und ­abgestimmt werden.

Interoperabilität für hohe Datenqualität

Die Ursache für Schnittstellenprobleme liegt in unterschiedlichen Systematiken und Perspektiven der Personen, die im Laufe des Lebenszyklus einer Immobilie mit der TGA zu tun haben. Die Bandbreite beim computerunterstützten Facility Management (CAFM) ist hoch. Dabei stehen alle vor derselben Aufgabe: Verlässliche Daten zur TGA bereitzustellen, die jederzeit aktuell sind und sich einfach abrufen lassen. Dabei kommt es insbesondere auf eine hohe Interoperabilität der verwendeten Systeme an. Ein einheitlicher Branchenstandard ist wichtiger denn je. Eine professionelle TGA-Dokumentation hat zahlreiche Vorteile und wird deshalb künftig vermehrt von Bauherren und Investoren gefordert werden:

• Transparenz: Alle Anlagendaten werden sinnvoll strukturiert und vollständig erfasst.
• Rechtssicherheit: Die Dokumentation bleibt aktuell und entspricht den gesetzlichen Anforderungen.
• Zeiteffizienz: Die Ausschreibung des ­technischen Gebäudemanagements oder von Wartungsverträgen wird erleichtert.
• Kostenersparnis: Für den Fall einer ­technischen Due Diligence liegen die ­relevanten Daten bereits vor. Im Verkaufsfall lässt sich so die Betriebstauglichkeit der Anlagen einfach nachweisen.

Mit dem „TÜV SÜD Objektbrief TGA“ steht erstmals eine einheitliche Dokumentationssystematik zur Verfügung, die hilft, Risiken und Kosten der Gebäudetechnik besser zu steuern. Technische Anlagen und Baugruppen lassen sich eindeutig und übersichtlich erfassen, kennzeichnen und katalogisieren. TÜV SÜD begleitet Unternehmen entweder bei der Datenerfassung und -strukturierung oder prüft und bestätigt in Audits, ob alle relevanten Informationen zu Anlagen und Prüfpflichten vorliegen. Als professionelle Schnittstellen-Manager unterstützen die Experten schon bei der Anlagenplanung eine einheitliche Erfassungsstruktur.

Das sichert einen transparenten Informationsaustausch und jederzeit abrufbare aktuelle Daten. Technische Dienstleister können so einfacher eine hohe Datenqualität liefern, die dann von neutraler Stelle bestätigt werden kann. Der TÜV SÜD Objektbrief TGA basiert auf Hochbau-Normen und VDMA-Leitlinien. Er ist im Rahmen von Pilotprojekten zusammen mit Kooperationspartnern entstanden. Dazu zählen der Projektentwickler Frankonia Eurobau AG aus Nettetal, der Facility-Management-Dienstleister Gegenbauer Holding SE & Co. KG aus Berlin und der Branchenverband CAFM-Ring.

Pilotprojekt Montgelas Park

Das Pilotprojekt Montgelas Park in München zeigt, wie das Zusammenspiel der technischen Gewerke und der am Bau Beteiligten nach einem allgemeinen Standard gelingen kann. Der TÜV SÜD Objektbrief TGA wurde auf Basis dieses und weiterer Projekte entwickelt. Der Projektentwickler Frankonia Eurobau hat in dem Münchner Premium-Quartier zwischen Montgelasstraße, Törringstraße und Händelstraße hochwertige Wohnungen und Büroflächen errichtet.

Dazu gehören rund 5600 m² Wohn- und 6800 m² Bürofläche, außerdem 1500 m² Bürofläche in einem modernisierten Bestandsgebäude sowie 8000 m² Bürofläche entlang der Montgelasstraße. Von November 2012 bis Februar 2013 haben TÜV-SÜD-Experten die Technische Gebäudeausrüstung aller Gebäude erfasst. In einer webbasierten Datenbank wurden die prüfpflichtige und die nicht prüfpflichtige Anlagentechnik in den einzelnen Stockwerken und Räumen erfasst.

Im Pilotprojekt Montgelas Park hat die Datenerfassung und -strukturierung der Dokumentationspflicht der Eigentümer und auch den Anforderungen der technischen Dienstleister genügt. Die Experten von TÜV SÜD haben für das Pilotprojekt Montgelas bestätigt, dass die Dokumentation der gesamten Technischen Gebäudeausrüstung vollständig und korrekt ist. Sichergestellt hat dies ein umfassendes Audit, bei dem die Qualität der Datenerfassung anhand von Stichproben geprüft wurde. Als personelle Ressourcen für das Audit hat Frankonia Eurobau Experten seines technischen Dienstleisters für den Gebäudebetrieb bereitgestellt, die mit den Ingenieuren von TÜV SÜD zusammengearbeitet haben.

CAFM-Connect als offener Standard

Der TÜV SÜD Objektbrief TGA basiert auf der offenen CAFM-Connect-Schnittstelle. Anlagendaten können damit ein- und ausgelesen und mit gängigen Systemen für Liegenschaftsmanagement und Computer Aided Facility Management (CAFM) weiterverwendet werden. Das unterstützt ein effizientes und effektives Datenmanagement.

CAFM-Connect ist das Ergebnis einer Initiative des Branchenverbands CAFM-Ring, die die Entwicklung einer herstellerübergreifend kompatiblen Gebäudedaten-Software für das Liegenschaftsmanagement zum Ziel hatte. CAFM-Connect basiert auf den offenen internationalen IFC-Standards und steht den Herstellern entsprechender Software- und Datenerfassungssystemen sowie Immobilienverwaltern und -betreibern kostenfrei zur Verfügung.

Den CAFM-Connect-Standard unterstützen bislang sieben kompatible Softwaresysteme. Eine Version 1.0 ist derzeit am Markt. Einheitlich und herstellerneutral werden dabei Raumdaten bereitgestellt. Noch im Frühjahr 2014 soll eine Version 2.0 folgen, die über einen freien und offenen TGA-Anlagenkatalog verfügt. Darin werden mehr als 200 technische Anlagen enthalten sein mit jeweils mindestens fünf Datenfeldern pro Anlagenobjekt, zu denen beispielsweise Nummer, Kennzeichen, Bezeichnung, Ort, Typ und das übergeordnete Objekt gehören.

Der webbasierte Ansatz bringt dabei Vorteile: Die Anlagendaten sind über standardisierte Datenschnittstellen (GAEB und CAFM-Connect) ein- und auslesbar und somit kompatibel mit marktüblichen AVA- und CAFM-Systemen. Auch das trägt dazu bei, die hohe Datenverfügbarkeit und -qualität im Gebäudebetrieb zu sichern und so auch die Risiko- und Kostensteuerung im Gebäudebetrieb zu verbessern. Nicht zuletzt vereinfacht das auch Neuplanungen von Anlagen oder Modernisierungen. •

Bei langlebigen Investitionsgütern, wie Gebäuden und gebäudetechnischen Anlagen, ist das Identifizieren des über die gesamte Nutzungsdauer günstigsten Angebots keine triviale Aufgabe. Zwar gibt es eine Reihe von Ansätzen, aber ein standardisiertes Verfahren fehlt.

Dies führt dazu, dass selbst dann, wenn eine Ausschreibung ein Angebot auf Basis einer Lebenszyklus-Berechnung verlangt, eine schlüssige Auswahl des „besten“ Produkts oder Angebots nicht ohne Weiteres möglich ist: Die Ergebnisse der Berechnungen sind aufgrund verschiedener Grundannahmen und Randbedingungen nicht vergleichbar. Dieser Problematik hat sich der Richtlinienausschuss VDI 4703 angenommen. Er konnte dabei auf Teilaspekte zurückgreifen, die bereits in anderen Richtlinien beschrieben sind: VDI 2067 Wirtschaftlichkeit gebäudetechnischer Anlagen, VDI 2884 Beschaffung, Betrieb und Instandhaltung von Produktionsmitteln unter Anwendung von Life Cycle Costing (LCC) und VDI 6028 Bewertungskriterien für die Technische Gebäudeausrüstung.

Die Richtlinie VDI 4703 dient als Leitfaden für die lebenszyklusorientierte Ausschreibung. Sie soll die ­Voraussetzungen dafür schaffen, Angebote über den gesamten Lebenszyklus vergleichen zu können. Die dafür erforderlichen Vorgaben und Informationen werden in der Richtlinie definiert und strukturiert. Herausgeber der Richtlinie VDI 4703 „Facility-Management; Lebenszykluskostenorientierte Ausschreibung“ ist die VDI-Gesellschaft Bauen und Gebäudetechnik. Zurzeit liegt die Richtlinie als Entwurf vor, die Einspruchsfrist endet am 30. April 2014. http://www.vdi.de/4703

Division Real Estate & Infrastructure, TÜV SÜD Industrie Service, 80686 München, http://www.tuev-sued.de/is