Mit dem Thema Green Building lässt sich offensichtlich gut Geld verdienen. Äußeres Zeichen ist das große Interesse der Bau- und Immobilienwirtschaft an den Nachhaltigkeitszertifikaten. Durch eine effizientere, an Nachhaltigkeitskriterien orientierte Planung, eine sorgfältigere Bauausführung und einen professionelleren Gebäudebetrieb mit öko-motivierten Mietern erhoffen sich Investoren Wertzuwächse von 7 bis 10 % für ihre „grünen“ Immobilien. Neben vielen optimistisch gestimmten Theoretikern gibt es jedoch auch Stimmen, die vor der „Kostenfalle Green Building“ warnen. Viele Bewertungsansätze würden offensichtlich mehr auf Glauben und weniger auf Fakten aus der realen Immobilienwelt beruhen.
Zertifizierung fördert Planungsdisziplin
In Kreisen der Immobilienbewerter und Investoren wird deshalb darüber diskutiert, ob sich der zusätzliche Aufwand für die Green-Building-Zertifizierung wirklich rechnet. Bisher lägen noch keine Erfahrungen aus dem Verkauf von grünen Gebäuden vor, da offensichtlich in Deutschland noch kein zertifiziertes Gebäude den Besitzer gewechselt hat. Clemens Rapp, Projektmanager der Fay Projects GmbH, Frankfurt, gibt die Gesamtkosten für die Zertifizierung von drei Gebäuden, dem Büro- und Geschäftsgebäude Europe Plaza in Stuttgart, der Firmenzentrale von E.on Bayern in Regensburg und dem Waidmarkt in Köln mit 1,8 bis 2,3 % Anteil an den Baunebenkosten an. Für das E.on-Gebäude betrugen die Gesamtkosten für die Zertifizierung 108000 Euro, für das Europe Plaza 120000 Euro und für das Waidmarkt-Gebäude 148000 Euro.
Unabhängig vom Zertifikateziel und den Zertifikatekosten bewirke die Planung nach Green-Building-Kriterien jedoch eine allgemeine Qualitätssteigerung, da TGA-Fachplaner und FM-Berater bereits in die Vorplanung eines Gebäudes einbezogen seien, so Jens Arndt vom Projektsteuerer Omnicon GmbH, Frankfurt. Der Bauherrenvertreter räumt ein, dass die Gebäudetechnik durch die Zertifizierung stärker in den Entscheidungsfokus rücke und der Fächer an gebäudetechnischen Alternativen größer werde. Wichtig sei, dass Fachplaner schon bei der Vorplanung mögliche Betreiberstrategien mit ins Kalkül zögen. Erschwerend bei der Umsetzung nachhaltiger Gebäudekonzepte sei die derzeit noch geringe Erfahrung seitens der Fachplaner und Nachunternehmen im Umgang mit dem Zertifizierungsprocedere; dies wirke kostentreibend auf die Zertifizierung. Mit zunehmender Erfahrung auf der Bauherren- und Planerseite erwarte man sowohl Kosteneinsparungen als auch Qualitätsverbesserungen auf der Ausführungsseite. Kritisch müsse man in diesem Zusammenhang die Einzelvergabe von Aufträgen sehen, da bei Green Buildings gewerkeübergreifende Strategien mit möglichst wenigen Schnittstellen zu bevorzugen seien.
Auch Hans-Jörg Frieauff, Geschäftsführer der Goldbeck West GmbH, Bielefeld, sieht in der Gebäudeplanung nach DGNB-Verfahren einen Qualitätsgewinn gegenüber einem konventionellen Planungsprozess. Die Vorgabe an die Planer, einen bestimmten Zertifikatlevel zu erreichen, biete bei der Vorzertifizierung wichtige Orientierungspunkte zur exakteren Definition von Qualitätsanforderungen, beispielsweise an den Wasserverbrauch, an den thermischen Komfort im Sommer oder an die angestrebte Innenluftqualität. Durch die Einbeziehung des Bauherrn in den Zertifizierungsprozess seien außerdem Qualitätsverbesserungen möglich, die bei der konventionellen Planung meist unbeachtet blieben, zum Beispiel die Lebenszykluskosten und die damit verbundenen Energie- und Betriebskosten. Auch seien Bauherren eher bereit mehr zu investieren, wenn dadurch das DGNB-Zertifikat „Gold“ anstatt „Silber“ erreicht werden könne. Insgesamt habe sich der Goldbeck-interne Planungsprozess durch die Systematik der DGNB-Zertifizierung wesentlich verbessert. Das Gold-Zertifikat sei inzwischen ein wichtiger Wettbewerbsvorteil, auch in der öffentlichen Wahrnehmung. Um den Planungsprozess weiter zu verbessern und Zertifizierungskosten einzusparen, will Goldbeck künftig stärker auf eigene Auditoren setzen.
Green Buildings werden Anlageform
Investitionen in Gebäude werden in Zukunft in besonderem Maße unter Berücksichtigung von Nachhaltigkeitsaspekten erfolgen. Zu dieser Einschätzung gelangte die Fondsgesellschaft Union Invest im Rahmen einer Befragung von 220 Investitionsentscheidern von Immobilienunternehmen. Bernhard Hohmann, Leiter Gebäudediagnose/Green Building der Hochtief Consult Real Estate Services, Frankfurt, geht davon aus, dass Green Buildings am Kapitalmarkt künftig eine eigene Asset-Klasse bilden werden. Der Gewinn für den Investor liege hauptsächlich in der stringenten Ausrichtung der Planung mit umweltverträglichen Baustoffen, einer höheren Nutzungsqualität durch verbesserten thermischen Komfort – insbesondere im Sommer – und einer qualitativen Verbesserung des Innenraums hinsichtlich Lufthygiene, Akustik und Beleuchtung. Ein wichtiger Aspekt des DGNB-Gütesiegels sei die hohe Prozessqualität, die sich wie ein roter Faden von der Projektvorbereitung bis zur geordneten Inbetriebnahme durchzöge.
Entscheidender Vorteil einer Zertifikat-orientierten Planung sei die enorm hohe Beeinflussbarkeit eines Gebäudes und dessen Lebenszykluskosten bereits in der Ideenphase und Vorplanung, so Hohmann. Wichtig dabei sei die Beurteilung der Wechselverhältnisse zwischen Fassade, TGA-Konzept und Raumplanung. Die Planung nach DGNB-Kriterien zeige beispielsweise, wie durch eine optimierte Fassade der Technikanteil reduziert werden könne. Maßgebliche Komponenten eines nachhaltigen Energiekonzeptes seien Wärmepumpensysteme (Geothermie, Grund-/Flusswassernutzung, Außenluft), Flächenheiz- und Flächenkühlsysteme, Betonkernaktivierung und Wärmerückgewinnung sowie deren Optimierung über ein Gebäudeautomationssystem. Elementare Werkzeuge zur Überprüfung der unterschiedlichen Varianten von Gebäudekonzepten seien die thermische Gebäudesimulation sowie die Tageslichtsimulation. Damit das Gebäude langfristig energetisch im grünen Bereich bleibe, müsse jedoch auch in Energiemonitoring und in die Schulung der Nutzer investiert werden, betont Hohmann.
Anreiz für den Investor zu Mehrinvestitionen im Rahmen einer Green-Building-Zertifizierung seien die Aussicht auf langfristige Mietverträge, geringere Leerstandsraten, höhere Drittverwendbarkeit, höhere Wertstabilität, höhere Verkaufschancen bei Weiterveräußerung, höhere Rendite und eine bessere Chance bei der Berücksichtigung für Finanzprodukte (Green Building Funds).
Nutzen und Kosten
Bezogen auf die mittleren Nebenkosten eines Gebäudes von 3,04 Euro/(m2 Monat) nach OSKAR1) ließen sich durch eine Gebäudezertifizierung und einem entsprechenden Nutzungskonzept bei Energie- und Reinigungskosten, Wasser- und Abwassergebühren sowie Wartungskosten minimal 0,30 Euro/(m2 Monat) und maximal 0,91 Euro/(m2 Monat) einsparen. Hinzu käme der Nutzen durch einen verbesserten thermischen, akustischen und visuellen Komfort sowie eine bessere Innenluftqualität, woraus rund 5 % Produktivitätszuwachs resultiere. Bei mittleren Personalkosten von monatlich 5000 Euro/Mitarbeiter führe die Produktivitätssteigerung zu geschätzten Einsparungen beim Mieter von monatlich 250 Euro/Mitarbeiter oder umgerechnet zu 20,83 Euro/m2 Mietfläche.
Wegen der niedrigeren Nebenkosten, der höheren Produktivität und der daraus resultierenden Personalkosteneinsparungen für den Mieter sowie längerer Vertragslaufzeiten – ergo geringerem Leerstandsrisiko – könnten die Investoren mit einem etwa 7 % höheren Verkaufserlös bei Veräußerung der Immobilien rechnen, sagt Hohmann. Aktuell ließen sich durch eine Green-Building-Zertifizierung die Lebenszykluskosten eines Gebäudes um rund 5 % senken. Mit zunehmenden Erfahrungen rechne man mit weiter sinkenden Lebenszykluskosten. Die höchsten Einsparungen seien durch die Reduzierung der Nutzungskosten (Energie- und Betriebskosten) in der Größenordnung von rund 30 % erreichbar. Dieser Kostensenkung stehen höhere Investitionskosten von etwa 5 % gegenüber.
Fakten statt Meinungen
Der Markt für zertifizierte Green Buildings in Deutschland scheint noch sehr stark von Hoffnungen und Meinungen und weniger von harten Fakten geprägt zu sein. Dr. Stefan Ebner, Abteilungsleiter der LB Immobilienbewertungsgesellschaft, München, deklarierte den Wertzuwachs grüner Immobilien eher als Wunschvorstellung von Investoren denn als Realität. „Es gibt noch keinen Markt für nachhaltige Gebäude, die den Wertzuwachs aufgrund eines Gebäudezertifikats belegen“, so Dr. Ebner. Auch könne von einem grünen Boom auf dem Immobilienmarkt noch keine Rede sein, denn Neubauten repräsentierten nur etwa 0,5 % des aktuellen Flächenbestands. Rund 60 % der Gebäudeflächen befänden sich in Gebäuden älter als 25 Jahre; von diesen würde jährlich nur etwa 2 bis 3 % der Fläche saniert.
Vielfach werde mit dem Begriff Green Building nur die Gebäudeenergieeffizienz in Verbindung gebracht; das sei eine stark verkürzte Betrachtungsweise, denn „Nachhaltiges Bauen“ umfasse alle Phasen des Lebenszyklus einer Immobilie, von der Planung bis zum Abbruch, also einem Zeitraum von 40 bis 100 Jahren. Realität sei, dass bei der Wertermittlung gewerblich genutzter Immobilien der ökonomische Aspekt dominiere, also in erster Linie Flächenlayout, Flächeneffizienz und Gebäudetechnik. Anders im Wohnungsbau. Dort stünden Energieeffizienz und Wohngesundheit im Vordergrund, erklärt Ebner.
Bei der Feststellung des Marktwerts einer Immobilie müsse man sich an Fakten wie Lage, Nettokaltmiete, Leerstand, Verwaltung, Instandhaltung, nicht umlagefähige Betriebskosten, Modernisierung sowie den allgemeinen Markttendenzen bei Immobilien orientieren. Allerdings werde künftig die Zukunftssicherheit einer Immobilie und damit die Nachhaltigkeit eine größere Rolle spielen.
Die Höherbewertung von grünen Immobilien sei jedoch noch rein hypothetisch, da bisher keine belastbaren Erfahrungswerte vorlägen. Pauschale Annahmen, wie 10 % Wertzuwachs einer grünen Immobilie (3 % bei Vorlage des Zertifikats; 3 % wenn der Jahres-Primärenergiebedarf unter den Anforderungen der EnEV 2009 liegt; 4 % bei jährlichem Performance-Reporting und mietvertraglich geregelten Mitwirkungspflichten bei der Optimierung des Nutzerverhaltens) seien, Zitat: „extrem gefährlich und durch reale Werte bisher nicht belegt“. Unstrittig sei, dass energetisch optimierte Gebäude einen höheren Rohertrag generieren können. Interessanter als die Senkung der Nebenkosten sei jedoch der in Aussicht gestellte Produktivitätszuwachs in Grün zertifizierten Gebäuden. Wie dieser gemessen werden soll, blieb der Referent jedoch schuldig.
Fazit
Nachhaltigkeitszertifikate wie das der Deutschen Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen (DGNB) liegen im Trend, von einem Boom zu sprechen wäre vermessen. Unstrittig ist, dass die Gebäudetechnik in einem grünen Gebäude mehr Beachtung finden wird. Deren Wertschöpfung ist jedoch stark von der Art der Fassade und deren peripheren Funktionen abhängig. Ob sich der prognostizierte Wertzuwachs einer grünen Immobilie von bis zu 10 % auf dem Immobilienmarkt realisieren lässt, ist bei den schwierig messbaren Qualitätsmerkmalen, wie dem Zuwachs an Produktivität, eher zweifelhaft.
1) OSKAR 2008 (Office Service Charge Analysis Report von Jones Lang La Salle)
DGNB auf einen Blick
Die Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen (DGNB) wurde am 25. Juni 2007 in Stuttgart gegründet. Zur Förderung nachhaltigen Bauens hat sie ein Zertifizierungssystem zur Bewertung besonders umweltfreundlicher, ressourcensparender, wirtschaftlich effizienter und für den Nutzerkomfort optimierter Gebäude entwickelt. Bei der Auftaktveranstaltung im Januar 2008 in Berlin zählte die DGNB 120 Mitglieder; im Juni 2010 waren es bereits über 870.
Mitgliederstruktur: In der DGNB sind vornehmlich Mitglieder aus der Bau- und Immobilienwirtschaft vertreten. Dazu gehören Architekten, Ingenieure, Bauunternehmen und Bauausführende, Hersteller von Bauprodukten, Investoren, Bauherren, Eigentümer, Projektsteuerer, Betreiber, Ver- und Entsorgungsunternehmen, Mitglieder der Öffentlichen Hand und Nicht-Regierungsorganisationen, Vertreter aus Wissenschaft und Prüfinstituten. Hersteller und Dienstleister aus der TGA-Branche sind eher unterrepräsentiert. Daraus resultiert nach Ansicht von Vertretern der TGA-Branche auch die „Untergewichtung“ der Gebäudeenergieeffizienz bzw. der Heizungs-, Lüftungs- und Klimatechnik sowie der Raum- und Gebäudeautomation in der Bewertungsmatrix der DGNB. Offensichtlich hat die TGA-Branche den Stellenwert der DGNB lange Zeit unterschätzt. Es gibt aber auch Stimmen die besagen, die TGA-Branche habe das Thema Nachhaltigkeitszertifikate ganz einfach verschlafen.
Aufbau: Die DGNB ist organisiert in Präsidium und Geschäftsstelle. Die inhaltlichen Aktivitäten der DGNB werden in Arbeitsgruppen, Ausschüssen und Beiräten gebündelt. Präsident der DGNB ist Professor Dipl.-Ing. M. Sc. Econ. Manfred Hegger, Geschäftsführerin ist Dr. Christine Lemaitre.
Veranstaltungen: Fester Termin im DGNB Kalender ist neben Mitgliederversammlungen, DGNB Ortsterminen und Workshops vor allem die Consense, eine gemeinsame Veranstaltung mit der Messe Stuttgart. Die erste Consense – Internationaler Kongress und Fachmesse für Nachhaltiges Bauen – fand 2008 statt. Inzwischen hat sich die Kongressveranstaltung aus Sicht der DGNB als zentraler Branchentreff für nachhaltiges Bauen etabliert. Rund 1860 Besucher nahmen an der diesjährigen Veranstaltung teil. Die „Messe“ – rund 90 Aussteller mit Kontaktständen – widerspiegelt nur zum Teil die auf dem Kongress „gelebte“ Dynamik der Nachhaltigkeitsbewegung. Auch hier war die TGA-Branche bisher unterrepräsentiert.
Das Zertifikat: Im Januar 2009 wurden auf der BAU in München erstmals Zertifikate für nachhaltig gebaute Büro- und Verwaltungsgebäude vergeben. Inzwischen können Gebäude in den Nutzungsprofilen „Neubau Büro- und Verwaltungsgebäude“, „Neubau Handelsbauten“, „Neubau Industriebauten“, „Neubau Bildungsbauten“ und „Neubau Wohnbauten“ zertifiziert werden. Auf der Consense 2010 wurden erstmals Bestandsbauten in der Kategorie „Modernisierung Büro- und Verwaltungsgebäude“ ausgezeichnet. Weitere Nutzungsprofile sind in Vorbereitung, beispielsweise für Hotel- und Laborgebäude. Mittlerweile sind rund 120 Gebäude mit einem DGNB-Zertifikat beziehungsweise dem Vorzertifikat ausgezeichnet.
Internationalisierung: Alle DGNB-Kriterien des internationalen Kernsystems sind auf die gesetzlichen Vorgaben, Normen und technischen Regelwerke der Europäischen Union ausgerichtet. Aktuell wird das Zertifizierungssystem gemeinsam mit internationalen Partnerorganisationen in Österreich, Bulgarien und China an die jeweiligen länderspezifischen Gegebenheiten adaptiert. Laut DGNB hat bereits eine Vielzahl anderer Länder Interesse am DGNB-System angemeldet.
In Österreich ist die Umsetzung derzeit am weitesten vorangeschritten. Die Gründung der Österreichischen Gesellschaft für Nachhaltige Immobilienwirtschaft (ÖGNI) fand im Herbst 2009 statt (inzwischen rund 180 Mitglieder). Erste Zertifikate im Bereich „Büro- und Verwaltungsgebäude“ sind bereits verliehen.
Nationale Nachhaltigkeitszertifikate gelten als wichtige Exporthilfen für Hocheffizienzprodukte und -Systeme, nachhaltige Bau- und Ausbaustoffe sowie Dienstleitungen.
DGNB Ausbildung: Die Ausbildung zum DGNB Auditor wird mit externen Bildungseinrichtungen aufgebaut. Zu den ersten Partnern zählen die International Real Estate Business School (IREBS), Universität Regensburg, und das Institut für wirtschaftliches und technisches Immobilienmanagement (IWTI), Universität Stuttgart. Laut DGNB haben bereits etwa 250 DGNB-Auditoren und -Consultants ihre Zulassungsurkunden erhalten. Wegen der hohen Zertifizierungskosten bilden Generalübernehmer zunehmend eigene Auditoren und Consultants aus.
Öffentliche Anerkennung: Für mehr Transparenz im Wettbewerb von Gebäudeauszeichnungen hat das Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung (BMVBS) eine Richtlinie für ein öffentliches Anerkennungsverfahren von Zertifizierungssystemen aufgestellt und im August 2010 das System der DGNB im Nutzungsprofil „Neubau Büro und Verwaltungsgebäude“ als „geeignetes Bewertungssystem für das nachhaltige Bauen“ anerkannt und für die Planungs- und Baupraxis empfohlen.
Wolfgang Schmid
ist Freier Fachjournalist für Technische Gebäudeausrüstung, München, E-Mail: wsm@tele2.de
