Während im Wohnimmobiliensektor schon seit vielen Jahren Regelungen zur energetischen Sanierung vorliegen, wird das Thema Nachhaltigkeit bei Gewerbeimmobilien weniger forciert. Die bisherigen gesetzlichen Regelungen und vertraglichen Umsetzungen haben für Vermieter und Verpächter eine negative Anreizwirkung hinsichtlich der Erneuerung der verbrauchsintensiven technischen Gebäudeausrüstung und der Dämmung der Gebäude. Denn der Vermieter müsste die entstehenden Kosten vollständig tragen, würde von der Nebenkostenreduzierung jedoch kaum profitieren.
Während in den USA, Kanada, Großbritannien und Australien bereits seit einigen Jahren „Green Lease“ die Ökobilanz von Gebäuden verbessert, werden in Deutschland bisher kaum „Grüne Mietverträge“ abgeschlossen. Sie könnten aber helfen, den Modernisierungsstau aufzulösen. „Eine gute Möglichkeit, die Energieeffizienz von Bestandsgebäuden im Gewerbeimmobiliensektor zu stärken, ist die Integration einer sogenannten Green-Lease-Klausel in gewerblichen Miet- und Pachtverträgen“, erklärt Markus Wenske, Rechtsanwalt der auf Immobilienrecht spezialisierten Kanzlei Lill Rechtsanwälte .
„Dabei soll die Möglichkeit zur Erhöhung der Grundmiete bzw. Grundpacht bei Erreichung des break-even eingeräumt werden. Wäre also die Nebenkostensenkung durch die Erneuerung der Gebäudetechnik größer als die Kosten der Erneuerung selbst, sollte die hierdurch erzielte Senkung der Betriebs- und Nebenkosten für den Mieter bzw. Pächter in einem zu definierenden Verhältnis zu einer Erhöhung der Kaltmiete bzw. Grundpacht führen.“
Wenske: „Unterhalb des break-even wäre eine – u.U anteilige – Umlage der Baukosten auf den Mieter durch eine entsprechende Erhöhung der Kaltmiete bzw. Grundpacht denkbar.“ Somit könnte Green Lease den Vermieter bzw. Verpächter zur Erneuerung der technischen Gebäudeausrüstung verpflichten, sofern die Kostenersparnis durch die Erneuerung der Gebäudetechnik die Sanierungskosten übersteigen. Die Prognoseaufgabe müssen von einem Sachverständigen vorgenommen werden, Wenske rät dabei schon im Vorfeld Toleranzwerte zu vereinbaren.
„Green Lease kann für Vermieter und Mieter von Gewerbeimmobilien eine win-win-Situation erzeugen“, erklärt Wenske. „Denn beide Parteien profitieren von den Vorteilen. Ein intelligent strukturierter Miet- bzw. Pachtvertrag leistet somit nicht nur einen Beitrag zur ökologischen Nachhaltigkeit, sondern kann auch die wirtschaftliche Situation beider Parteien optimieren, er kann sogar den Immobilienwert deutlich erhöhen. Der Instandhaltungsbedarf wird reduziert und die Senkung der Nebenkosten verbessert die Vermietbarkeit. Vor allem aber erhöht eine Steigerung der Kaltmiete den Immobilienwert über den sog. Vervielfältiger erheblich.“
Aus Mietersicht ist die frühzeitige Erneuerung der Gebäudetechnik vor allem bei energieintensiven Immobilien und Verträgen mit besonders langer Laufzeit interessant – insbesondere bei Hotelpachtverträgen entfaltet sich die positive Wirkung von Green Lease“, sagt Wenske. Viele Mieter setzen auch aus Imagegründen auf energieeffiziente Gebäude. Dies lässt sich besonders gut durch ein Nachhaltigkeitszertifikat darstellen. „Green Lease ist natürlich mehr, insgesamt muss die umweltschonende Nutzung der Immobilie ja in das Vertragsverhältnis Vermieter-Mieter durchgestellt werden. Denn die Vermieter werden ihrerseits mehr und mehr von solchen Pflichten erfasst und dürfen nicht in eine Sandwichposition geraten. Falls die Immobilie ein Nachhaltigkeitszertifikat hat, darf es nicht passieren, dass der Mieter das Zertifikat gefährden kann, weil er mit der Mietsache uneingeschränkt verfahren darf.“ ■
Green-Lease-Klausel für Miet- und Pachtverträge
Während in den USA, Kanada, Großbritannien und Australien bereits seit einigen Jahren „Green Lease“ die Ökobilanz von Gebäuden verbessert, werden in Deutschland bisher kaum „Grüne Mietverträge“ abgeschlossen. Sie könnten aber helfen, den Modernisierungsstau aufzulösen. „Eine gute Möglichkeit, die Energieeffizienz von Bestandsgebäuden im Gewerbeimmobiliensektor zu stärken, ist die Integration einer sogenannten Green-Lease-Klausel in gewerblichen Miet- und Pachtverträgen“, erklärt Markus Wenske, Rechtsanwalt der auf Immobilienrecht spezialisierten Kanzlei Lill Rechtsanwälte .
„Dabei soll die Möglichkeit zur Erhöhung der Grundmiete bzw. Grundpacht bei Erreichung des break-even eingeräumt werden. Wäre also die Nebenkostensenkung durch die Erneuerung der Gebäudetechnik größer als die Kosten der Erneuerung selbst, sollte die hierdurch erzielte Senkung der Betriebs- und Nebenkosten für den Mieter bzw. Pächter in einem zu definierenden Verhältnis zu einer Erhöhung der Kaltmiete bzw. Grundpacht führen.“
Wenske: „Unterhalb des break-even wäre eine – u.U anteilige – Umlage der Baukosten auf den Mieter durch eine entsprechende Erhöhung der Kaltmiete bzw. Grundpacht denkbar.“ Somit könnte Green Lease den Vermieter bzw. Verpächter zur Erneuerung der technischen Gebäudeausrüstung verpflichten, sofern die Kostenersparnis durch die Erneuerung der Gebäudetechnik die Sanierungskosten übersteigen. Die Prognoseaufgabe müssen von einem Sachverständigen vorgenommen werden, Wenske rät dabei schon im Vorfeld Toleranzwerte zu vereinbaren.
Neue Gebäudetechnik steigert Immobilienwert
„Green Lease kann für Vermieter und Mieter von Gewerbeimmobilien eine win-win-Situation erzeugen“, erklärt Wenske. „Denn beide Parteien profitieren von den Vorteilen. Ein intelligent strukturierter Miet- bzw. Pachtvertrag leistet somit nicht nur einen Beitrag zur ökologischen Nachhaltigkeit, sondern kann auch die wirtschaftliche Situation beider Parteien optimieren, er kann sogar den Immobilienwert deutlich erhöhen. Der Instandhaltungsbedarf wird reduziert und die Senkung der Nebenkosten verbessert die Vermietbarkeit. Vor allem aber erhöht eine Steigerung der Kaltmiete den Immobilienwert über den sog. Vervielfältiger erheblich.“
Mieter muss sich nachhaltigkeitskonform verhalten
Aus Mietersicht ist die frühzeitige Erneuerung der Gebäudetechnik vor allem bei energieintensiven Immobilien und Verträgen mit besonders langer Laufzeit interessant – insbesondere bei Hotelpachtverträgen entfaltet sich die positive Wirkung von Green Lease“, sagt Wenske. Viele Mieter setzen auch aus Imagegründen auf energieeffiziente Gebäude. Dies lässt sich besonders gut durch ein Nachhaltigkeitszertifikat darstellen. „Green Lease ist natürlich mehr, insgesamt muss die umweltschonende Nutzung der Immobilie ja in das Vertragsverhältnis Vermieter-Mieter durchgestellt werden. Denn die Vermieter werden ihrerseits mehr und mehr von solchen Pflichten erfasst und dürfen nicht in eine Sandwichposition geraten. Falls die Immobilie ein Nachhaltigkeitszertifikat hat, darf es nicht passieren, dass der Mieter das Zertifikat gefährden kann, weil er mit der Mietsache uneingeschränkt verfahren darf.“ ■
