Rundumservice für Mieterstrom: Microgrid auf dem Silbertablett

Solarize Energy Solutions GmbH

Wie wird das Betreiben von Photovoltaik-Microgrids über die gesetzliche Pflichterfüllung hinaus profitabel und somit attraktiv für Eigentümer von Gewerbeimmobilien? An dieser Fragestellung setzt das Start-up Solarize Energy Solutions an.

Der Artikel kompakt zusammengefasst
■ Für die rechtssichere Realisierung von Mieterstromprojekten ist weit über die Projektierung von Photovoltaik-Anlagen hinausgehendes Know-how bis hin zur verbrauchsgerechten Abrechnung und zur Berücksichtigung steuerlicher Aspekte notwendig.
■ Solarize hat es sich zur Aufgabe gemacht, den Einstieg in den Mieterstrom aus Photovoltaik-Anlagen für Eigentümer von Gewerbeimmobilien, Stadtwerke und Energieversorger einfach zu gestalten.
■ Am Ende des modularen Leistungspakets steht die digitale Plattform Solarize zur vollautomatischen revisionssicheren Abrechnung.
■ Mit der Gleichstellung des virtuellen mit dem physischen Summenzählers über das Smart-Meter-Gesetz wird ein Durchbruch beim Mieterstrom erwartet.

Künftig werden Photovoltaik-Dachanlagen für die Eigentümer von Gewerbeimmobilien von der grünen Kür zur Pflicht. Bisher war das Photovoltaik-Engagement im Gewerbesektor durch zahlreiche Bedenken der Eigentümer getrübt. Diese reichten von Sorgen um die Stabilität eines mit Photovoltaik-Anlagen ausgestatteten Daches bis hin zur Frage, ob und wie sich der Verkauf von Photovoltaik-Mieterstrom mit dem eigenen Immobilienportfolio vereinbaren lässt. Hinzu kamen knifflige Anforderungen, wie die viertelstündliche Bilanzierung des Stromverbrauchs bei hohen Verbräuchen.

Gleichzeitig stellen immer mehr Gebäudeeigentümer mit dem Auslaufen der Förderungen ihre Photovoltaik-Anlagen von Volleinspeisung auf Mieterstrom um. Doch wie wird das Betreiben von Photovoltaik-Microgrids über die gesetzliche Pflichterfüllung hinaus profitabel und somit attraktiv für Eigentümer von Gewerbeimmobilien? Hier setzt ein Start-up aus Stuttgart an.

Die Solarize Energy Solutions GmbH („Solarize“) hat es sich zur Aufgabe gemacht, für Eigentümer von Gewerbeimmobilien, Stadtwerke und Energieversorger den Einstieg in den Mieterstrom aus Photovoltaik-Anlagen so reibungslos wie möglich zu gestalten. Dabei kombiniert das Unternehmen technische Expertise im Bereich Software as a Service (SaaS) mit einem umfassenden, modularen Leistungspaket: vom Finanzplan über die Projektierung der Photovoltaik-Dachanlage bis hin zur verbrauchsgerechten Abrechnung.

„Wir setzen das Mieterstrommodell auf und sorgen dafür, dass es funktioniert“, fasst Solarize-Geschäftsführer Frederik Pfisterer pragmatisch den Leistungsumfang zusammen. Dabei können Eigentümer von Gewerbeimmobilien aus der Kombination von Projektierung und Software as a Service frei wählen, welche Leistungen sie selbst übernehmen und welche sie an Solarize auslagern möchten. Bis auf die physische Installation und den Anschluss der Photovoltaik-Dachanlagen kann das Stuttgarter Unternehmen alle Tätigkeiten rund um den Mieterstrom in Eigenregie übernehmen. Auch bei der Installation der Photovoltaik-Anlagen ist Solarize federführend bei der Auswahl und Bewertung passender Dienstleister.

Mieterstrom selbst machen oder das Dach verpachten?

Solarize Energy Solutions GmbH

Im Rahmen der initialen Finanzplanung analysiert Solarize das Immobilienportfolio der betreffenden Gesellschaft und bietet Orientierung, ob und wie sich das Photovoltaik-Geschäft rechtssicher und gewinnbringend umsetzen lässt. Angesichts der komplexen Rechtslage ist diese Dienstleistung essenziell, da bei der Vermietung beziehungsweise Verpachtung von Gewerbeimmobilien in der Regel eine erweiterte Gewerbesteuerkürzung greift.

Deshalb müssen die Eigentümer von Gewerbeimmobilien in ihrem Portfolio auf das „Infektionsrisiko“ achten, das heißt: gewerbesteuerbehaftete Tätigkeiten sind innerhalb der betreffenden Gesellschaft untersagt. Im Mieterstrom-Kontext bedeutet dies: Der Verkauf von Solarstrom darf nicht im selben Unternehmen wie die Vermietung oder Verpachtung der Immobilien ausgeführt werden. Eine kleine Erleichterung bietet die „Schmutzgrenze“: Die Einnahmen aus dem Verkauf von Mieterstrom dürfen nicht mehr als 10 % der Gesamteinnahmen der Immobiliengesellschaft betragen – hier stellt sich jedoch die Frage nach der Rentabilität des Mieterstrommodells.

Ein rechtlich unbedenklicher Weg aus dem Dilemma ist das Ausgründen einer sogenannten Betriebsmittelgesellschaft für die Assets rund um den Stromverkauf. Diese Betriebsmittelgesellschaft verwaltet ausschließlich die Assets rund um den Mieterstrom. In diesem Szenario schließt die Immobilieneigentümergesellschaft Mietverträge mit den Mietern beziehungsweise Verbrauchern ab. Die Verbraucher wiederum schließen einen Stromliefervertrag mit der Betriebsmittelgesellschaft oder Photovoltaik-Portfoliogesellschaft.

Für manche Immobilieneigentümer ist das Gründen einer Schwestergesellschaft für das Photovoltaik-Geschäft ausgeschlossen, beispielsweise für Landes- oder Versicherungsgesellschaften. In diesem Fall besteht eine gängige Alternative in der Verpachtung der mit Photovoltaik-Anlagen ausgestatteten Dächer.

Hier unterstützt Solarize nicht nur durch eine detaillierte Wirtschaftlichkeitsrechnung, sondern auch bei der Suche nach einem passenden Dachpächter. Bei öffentlichen Liegenschaften sind das in der Regel die Stadtwerke. Beim Dachpachtmodell fällt der wirtschaftliche Nutzen im Vergleich zum direkten Mieterstrommodell deutlich geringer aus, jedoch profitieren die Mieter auch in diesem Modell von langfristig stabileren und niedrigeren Strompreisen.

Hat man sich mit dem Immobilieneigentümer auf eine Vorgehensweise – direktes Mieterstrommodell oder Dachpacht – geeinigt und den Finanzplan verabschiedet, übernimmt Solarize je nach konkretem Bedarf die Projektierung der Photovoltaik-Anlagen sowie die Abrechnung des Mieterstroms.

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Wenn Bitumen Blasen wirft …

Das Unterfangen Mieterstrom steht und fällt mit der Dachstatik. „Wenn dem Immobilieneigentümer keine Unterlagen zur Tragfähigkeit der Dächer vorliegen, muss man teilweise die Keller von Staatsarchiven durchforsten“, berichtet Pfisterer. Im Partnernetzwerk von Solarize sind Statiker sowie Dachgutachter vertreten, die eine Gefährdungsbeurteilung durchführen und den Sanierungsbedarf des Daches einschätzen können.

Eine der gängigsten Bedachungen im Gewerbebereich sind Bitumenschweißbahnen. Das Material kann über die Jahre verwittern und Blasen werfen, sodass die Photovoltaik-Anlage nicht sicher für 20 bis 25 Jahre aufgestellt werden kann. Ein Dach ohne Sanierungsrückstau ist deshalb Voraussetzung für die Installation einer Photovoltaik-Anlage.

Zusätzlich lässt moderne Befestigungstechnologie viele Gebäudeeigentümer aufatmen: Inzwischen sind Dachdurchbrüche in der Regel nicht mehr nötig. Die Photovoltaik-Anlage wird bei den gängigen Dachtypen durchdringungsfrei aufgeständert und ballastiert. So kann die Photovoltaik-Anlage bei Bedarf auch verschoben werden, falls etwa doch einmal Ausbesserungen der Bitumen-Schicht anstehen. Auch die Frage nach der Himmelsrichtung hat der technisch Fortschritt gelöst: Moderne Photovoltaik-Module haben ein so effizientes Schwachlichtverhalten, dass sie auch teilweise nach Norden ausgerichtet gute Ergebnisse erzielen.

Bei besonders hohen Gebäuden kann unter Umständen eine Baugenehmigung notwendig sein; auch hier übernimmt Solarize die Koordination. Liegen die Unterlagen vollständig vor, sucht Solarize im nächsten Schritt nach dem passenden Installationsunternehmen für das Projekt. Dies ist keine triviale Aufgabe, zumal nur wenige Installateure in Deutschland großflächige Photovoltaik-Anlagen realisieren können.

Solarize vergleicht und bewertet nach der Ausschreibung die Angebote systematisch in Bezug auf rechtliche, wirtschaftliche und sicherheitsrelevante Aspekte bis hin zur Verhandlung mit den Installateuren. Die umsichtige Suche lohnt sich immer: „Der strukturierte Einkaufsprozess ist der größte Hebel für die Wirtschaftlichkeit“, betont Pfisterer. „Im Einkaufsprozess eingesparte 10 % können im weiteren Projektverlauf schnell 30 % mehr Rendite bringen. Außerdem kann man nicht nur Geld, sondern auch Zeit verlieren, wenn man an den falschen Partner gerät.“

Je nach Besonderheiten des Gebäudes ist neben dem technischen und organisatorischen Know-how auch Kreativität gefragt. So mussten bei einem Berliner Gebäude die Stromleitungen für die Photovoltaik-Anlagen durch den Schornstein eines stillgelegten Kamins geführt werden. „Damals haben wir sogar den Schornsteinfeger koordiniert, damit er uns bescheinigen konnte, dass der Kamin wirklich stillgelegt und für unsere Zwecke einsetzbar ist“, berichtet Pfisterer.

Nach erfolgter Installation der Photovoltaik-Dachanlage prüft Solarize die Dokumentation der Installateure, veranlasst alle vom Netzbetreiber vorgeschriebenen Anmeldungen und bereitet sämtliche für den Betrieb der Photovoltaik-Anlage notwendigen Verträge vor.

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Meter-to-Cash-Prinzip

Entscheidend für die Rentabilität des Microgrids ist außerdem eine hohe Teilnehmerquote, insbesondere bei Immobilien mit einer großen Anzahl unterschiedlicher Mieter. Es gilt also, im nächsten Schritt möglichst vielen Parteien den Einstieg in den Mieterstrom zu erleichtern. Hier stellt Solarize alle nötigen Unterlagen und Informationsmaterialien für die Mieteransprache zur Verfügung und bereitet die entsprechenden Angebote vor. Lehnen bestimmte Verbraucher die Teilnahme am Photovoltaik-Mieterstrom ab, können sie ihren Strom eigenständig beim Energieversorger beziehen.

„In der Regel spricht die Ersparnis im Vergleich zum Netzstrom für sich, davon lassen sich die allermeisten Mieter sehr schnell überzeugen“, berichtet Frederik Pfisterer. Denn: Strom von der lokalen Photovoltaik-Dachanlage ist grundsätzlich günstiger als mit Netztransportkosten und Umlagen belasteter Netzstrom. Pfisterer: „Ist der Strom nicht nur deutlich günstiger, sondern auch noch nachhaltig, ist wenig Überzeugungsarbeit zu leisten.“

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Damit Überschussstrom aus den Photovoltaik-Anlagen ins öffentliche Stromnetz eingespeist werden kann, übernimmt Solarize für seine Kunden auch die Abstimmung mit dem Verteilnetzbetreiber. Ein Direktvermarkter zahlt eine Vergütung für den eingespeisten Strom, die Mieter bezahlen einen Festpreis für den konsumierten Photovoltaik-Strom. Die Expertise rund um IoT und Abrechnung hat Solarize in ihre gleichnamige digitale Plattform für die vollautomatische Abrechnung einfließen lassen.

Die SaaS für die revisionssichere Abrechnung ist auch als Stand-alone-Lösung sehr beliebt bei Kunden, die bereits über Photovoltaik-Dachanlagen verfügen und ins Mieterstrommodell einsteigen möchten. „Die viertelstündliche Messung und Bilanzierung des Stromverbrauchs, also die Lastgangmessung, ist die Voraussetzung dafür, um Microgrids im Gewerbe ab 100 000 kWh/a revisionssicher zu nutzen. Bislang gab es kein System dieser Art für Microgrids“, erklärt Pfisterer.

Auch beim Abrechnungsprozess legt Solarize höchsten Wert auf Komfort und Bedienerfreundlichkeit. Bei der Inbetriebnahme der Photovoltaik-Dachanlagen rüstet Solarize die Zähler auf funkfähige Modelle um. Viertelstündlich werden die Zählerwerte jedes einzelnen Verbrauchers per LoRaWAN oder 4G-LTE an die Solarize-Plattform übermittelt. Auf der Software-Plattform laufen alle Mieter, Stromverträge und Zähler zusammen, werden monatlich verbrauchsscharf abgerechnet und per Lastschrift eingezogen. So funktioniert Meter-to-Cash, voll digital und automatisiert.

Doch das ist Frederik Pfisterer nicht genug: „Unser Ziel ist es, die Plattform in Zukunft so weiterzuentwickeln, dass wir die Einspeisung auch automatisch optimieren können und Chancen am Markt durch den Einsatz von Speichern noch besser nutzen können.“

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Kontakt
Solarize Energy Solutions
70178 Stuttgart
Telefon (07 11) 34 20 69 20
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