So teilen sich ab 2023 Mieter und Vermieter die CO₂-Kosten

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Ab 2023 müssen sich die Vermieter an den Kosten aus der CO₂-Bepreisung von Brennstoffen beteiligen. Die Aufteilung der Kosten regelt das neue Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz (CO₂KostAufG). Sie beeinflusst künftig die Berechnung der Wirtschaftlichkeit von Maßnahmen zur Verbesserung der Energieeffizienz von vermieteten Gebäuden.

Der Artikel kompakt zusammengefasst
■ Die Aufteilung der Kosten aus der CO₂-Bepreisung zwischen Mietern und Vermietern startet ab 2023. Basis sind die realen verbrennungsbezogenen CO₂-Emissionen des (fossilen) Brennstoffverbrauchs und die im Brennstoffemissionshandelsgesetz festgelegten Preise für Emissionszertifikate.
■ Der Verteilungsschlüssel wird in den meisten Fällen einheitlich für das gesamte Gebäude und nicht pro Nutzeinheit ermittelt. In vermieteten Wohngebäuden gibt es zehn Stufen; bei sehr niedrigem CO₂-Ausstoß zahlt der Mieter die CO₂-Kosten allein, bei sehr hohen spezifischen CO₂-Emissionen muss der Vermieter bis zu 95 % der CO₂-Kosten übernehmen.
■ Bei vermieteten Nichtwohngebäuden gibt es zunächst eine 50 : 50-Aufteilung.
■ Auch bei Wärmelieferungen, die aus Wärmeerzeugungsanlagen gespeist werden, die dem Europäischen Emissionshandel unterliegen (Fernwärme), werden künftig die CO₂-Kosten in Gebäuden aufgeteilt, sofern sie nicht erstmals nach dem 1. Januar 2023 einen Wärmeanschluss erhalten haben. Basis der CO₂-Kosten ist ein amtlich bekannt gegebener Durchschnittspreis gemäß Emissionshandelsverordnung 2030.
 

Lange hatte die Ampel-Koalition den aus den eigenen Reihen eingebrachten Entwurf für ein „Gesetz zur Aufteilung der Kohlendioxidkosten (Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz – CO₂KostAufG)“ und damit eine hervorgehobene Maßnahme aus dem Koalitionsvertrag blockiert.

Nach mehreren Änderungen im Bauausschuss wurde das Gesetz am 10. November 2022 vom Deutschen Bundestag beschlossen. In Kraft treten soll das Gesetz am 1. Januar 2023. Zum Redaktionsschluss stand allerdings noch eine für den 25. November 2022 vorgesehene Entscheidung des Bundesrats aus.

CO₂-Bepreisung von Brennstoffen

Über das Brennstoffemissionshandelsgesetz (BEHG) müssen Unternehmen, die Heizöl, Erdgas, Flüssiggas, Benzin oder Diesel in den Verkehr bringen und nicht unter das Europäische Emissionshandelssystem fallen, seit dem 1. Januar 2021 über den Kauf von Emissionszertifikaten einen Preis für die verbrennungsbezogenen CO₂-Emisionen dieser Kraft- und Brennstoffe bezahlen.

Der CO₂-Preis (Preis für die Emissionszertifikate) steigt durch Festlegungen im BEHG bis 2025 konkret bzw. im Jahr 2026 innerhalb eines Preiskorridors. Aufgrund der Energiepreiskrise wurde allerdings der Anstieg der Zertifikatpreise zum zweiten Mal in der BEHG-Historie korrigiert, sodass der CO₂-Preis wie ursprünglich vorgesehen im Jahr 2023 nicht steigt und dem im Jahr 2022 gültigen Zertifikatpreis von 30 Euro/t_CO2 entspricht.

Im CO₂KostAufG sind die Preisangaben für die Emissionszertifikate im BEHG als Berechnungsgrundlage für die Aufteilung der CO₂-Kosten definiert – unabhängig von dem beim Inverkehrbringen des Brennstoffs tatsächlich zugrunde liegenden Zertifikatpreis. Mit den aktualisierten Festlegungen im BEHG ergeben sich daraus die für die nächsten Kalenderjahre maßgeblichen CO₂-Preise:

● 2022: 30 Euro/t_CO2
● 2023: 30 Euro/t_CO2
● 2024: 35 Euro/t_CO2
● 2025: 45 Euro/t_CO2
● 2026: 60 Euro/t_CO2

Im Gebäudebereich führt die CO₂-Bepreisung zu höheren Kosten für die Beheizung und die Trinkwassererwärmung. Nach bisheriger Rechtslage können die Vermieter die Heizkosten einschließlich des darin enthaltenen Anteiles der weitergereichten Kosten aus der CO₂-Bepreisung vollumfänglich auf Mieter umlegen, wenn eine Umlage der Heizkosten vertraglich vereinbart worden ist. Im Anwendungsbereich der Heizkostenverordnung und sofern dort keine Ausnahmen greifen, sind die Heizkosten zwingend auf die Nutzer zu verteilen und damit auch auf Mieter.

Mit dem CO₂KostAufG soll nun die erhoffte klimapolitische Lenkungswirkung der CO₂-Bepreisung bei vermieteten Gebäuden entfaltet werden und der aus der Kostenbelastung herrührende Anreiz zu klimaschonendem Brennstoffverbrauch entsprechend der energetischen Qualität des Gebäudes (eigentlich der energetischen Qualität aus der Nutzung des Gebäudes) auf beide Parteien des Mietverhältnisses verteilt werden. Insbesondere sollen Vermieter angehalten werden, in Energieeffizienz zu investieren.

JV

Fernwärme

Der Regierungsentwurf für das CO₂KostAufG sah vor, dass es nur auf Wärmelieferungen anzuwenden ist, die ausschließlich aus Wärmeerzeugungsanlagen gespeist werden, die nicht dem Europäischen Emissionshandel unterliegen. Das sind im Prinzip alle wohnungsweisen, zentralen und blockweisen Heizungsanlagen.

Der Bundestag hat jedoch beschlossen, dass das CO₂KostAufG auch auf Wärmelieferungen anzuwenden ist, die aus Wärmeerzeugungsanlagen gespeist werden, die dem Europäischen Emissionshandel unterliegen.

Allerdings gilt dies nicht bei Wärmelieferungen für Gebäude, die erstmals nach dem 1. Januar 2023 einen Wärmeanschluss erhalten haben. Sprich: Bei einer zum Jahreswechsel 2022/23 bestehenden Fernwärmeversorgung ist einer Aufteilung der CO₂-Kosten vorzunehmen, bei danach angeschlossenen Gebäuden nicht.

Basis der CO₂-Kosten-Berechnung bei Fernwärme sind ein spezifisch zu ermittelnder heizwertbezogener Emissionsfaktor des Wärmenetzes in kg/kWh und ein amtlich bekannt gegebener Durchschnittspreis gemäß Emissionshandelsverordnung 2030.

Die Ausweitung auf Fernwärme hatte der Bundesrat vorgeschlagen, sie wird nachfolgend aber nicht weiter behandelt.

CO₂-Kosten-Stufenmodell zunächst nur für Wohngebäude

Für Nichtwohngebäude sieht das CO₂KostAufG vorerst eine hälftige Aufteilung der Kosten aus der CO₂-Bepreisung vor. Langfristig soll ein eigenes Stufenmodell für Nichtwohngebäude entwickelt werden. Die Erhebung der notwendigen Daten soll bis 2024 und die Entwicklung des Modells bis Ende 2025 erfolgen.

CO₂KostAufG

Nach CO₂KostAufG sind Vereinbarungen, nach denen der Mieter mehr als 50 % der Kohlendioxidkosten zu tragen hat, in Mietverträgen über Wohnraum oder über Räume, die keine Wohnräume sind, in einem Nichtwohngebäude im Sinn von § 3 Absatz 1 Nummer 23 des Gebäudeenergiegesetzes unwirksam. Ein Nichtwohngebäude definiert das CO₂KostAufG als ein Gebäude, das nach seiner Zweckbestimmung nicht überwiegend dem Wohnen dient.

Bei Wohngebäuden verteilt das CO₂KostAufG die Kosten aus der CO₂-Bepreisung inklusive der darauf zu entrichtenden Mehrwertsteuer abgestuft entsprechend dem tatsächlich abgerechneten CO₂-Ausstoß der Gebäude pro m² Wohnfläche.

Bei besonders energieeffizienten Gebäuden tragen die Mieter auf der ersten von zehn Stufen die Kosten zu 100 %. Ihr Anteil verringert sich mit den weiteren Stufen jeweils um 10 Prozentpunkte und bei der letzten Stufe um 15 Prozentpunkte, sodass bei Gebäuden von geringer energetischer Qualität die Kosten zu 95 % der Vermieterseite zur Last fallen.

Verteilung der Kohlendioxidkosten

Laut CO₂KostAufG müssen die Brennstofflieferanten auf Rechnungen für die Lieferung von Brennstoffen oder von Wärme den heizwertbezogenen Emissionsfaktor des gelieferten oder zur Wärmeerzeugung eingesetzten Brennstoffs in kg CO₂/kWh und den Energiegehalt der gelieferten oder zur Wärmeerzeugung eingesetzten Brennstoffmenge in kWh ausweisen.

Konstellation 1: Vermieter liefert die Wärme

Die Aufteilung der im Abrechnungszeitraum angefallenen Kohlendioxidkosten (CO₂-Kosten) zwischen Mieter und Vermieter richtet sich nach dem spezifischen CO₂-Ausstoß des Gebäudes (Fall 1) bzw. in den Fällen 2 und 3 nach der zugrunde zu legenden Wohnfläche. Mit diesem Wert ist das maßgebliche Aufteilungsverhältnis zu ermitteln (Bild 2 oder 3).

Der Vermieter ermittelt dann die auf den oder die Mieter entfallenden Kohlendioxidkosten, indem er den im Abrechnungszeitraum verursachten Kohlendioxidausstoß sowie die angefallenen Kohlendioxidkosten berechnet und den auf den Vermieter entfallenden Anteil abzieht. Der Vermieter berechnet dann den auf den einzelnen Mieter entfallenden Anteil an den Kohlendioxidkosten gemäß der Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter über die Verteilung der Heiz- und Warmwasserkosten auf Grundlage der §§ 6 bis 10 der Verordnung über Heizkostenabrechnung (HeizkostenV).

Anmerkung der Redaktion: Wenngleich klar ist, was zu tun ist, fehlt jedoch bisher eine Pflicht, dass die in die Heizkostenabrechnung einfließenden Brennstoffkosten vor der Verteilung um die darin enthaltenen CO₂-Kosten zu bereinigen sind. Wer nur die Gesetze „abarbeitet“, lässt die Mieter einmal die vollen CO₂-Kosten und zusätzlich ihren Mieteranteil bezahlen. Einfach zu vermeiden wäre dies gewesen, wenn das CO₂KostAufG vorgesehen hätte, dass der auf den Vermieter entfallende Anteil der Kohlendioxidkosten in Form von Gutschriften auf die Mieter zu verteilen ist.

Konstellation 2: Mieter versorgt sich selbst mit Wärme

Versorgt sich ein Mieter selbst mit Wärme oder mit Wärme und Warmwasser, ermittelt der Mieter im Zuge der jährlichen Betriebskostenabrechnung den spezifischen CO₂-Ausstoß der gemieteten Wohnung bezogen auf die Wohnfläche in kg/(m² ∙ a), eine Vorgabe zum Runden enthält das CO₂KostAufG für diese Konstellation nicht. Mit diesem Wert ist wiederum das maßgebliche Aufteilungsverhältnis zu ermitteln.

Der Vermieter muss dem Mieter den sich daraus ergebenden Anteil der Kohlendioxidkosten erstatten. Dazu muss der Mieter den Erstattungsanspruch innerhalb von zwölf Monaten ab dem Zeitpunkt, in dem der Lieferant der Brennstoffe oder der Wärmelieferant die Lieferung gegenüber dem Mieter abgerechnet hat, in Textform geltend machen. Das CO₂KostAufG enthält zudem Vorschriften, wie zu verfahren ist, wenn der Mieter die Brennstoffe nicht ausschließlich in Anlagen zur Wärmeerzeugung für Heizung und Warmwasser einsetzt.

Das CO₂KostAufG verpflichtet die Bundesregierung, bis zum 1. Juni 2023 eine elektronische Anwendung zur Berechnung und Aufteilung der Kohlendioxidkosten für Vermieter und solche Mieter bereitzustellen, die sich selbst mit Wärme oder mit Wärme und Warmwasser versorgen.

Bestimmt der Vermieter den auf den einzelnen Mieter entfallenden Anteil an den Kohlendioxidkosten nicht oder weist er die im CO₂KostAufG geforderten Informationen nicht aus, so hat der Mieter gemäß CO₂KostAufG das Recht, den gemäß der Heizkostenabrechnung auf ihn entfallenden Anteil an den Heizkosten um 3 % zu kürzen.

Die meisten Mieter haben ähnliche spezifische CO₂-Kosten

Ob vom Gesetzgeber gewollt oder nicht, führt das Stufenmodell im CO₂KostAufG dazu, dass bei einem Großteil aller vermieteten Wohnungen der von den Mietern zu tragende Anteil der CO₂-Kosten in jedem Jahr ungefähr gleich hoch ausfällt.

Nur in sehr energieeffizienten Gebäuden und in Gebäuden mit einem besonders hohen Energieverbrauch zahlen sie weniger. Bei allen anderen Gebäuden liegen die CO₂-Kosten im Jahr 2023 bei mit Erdgas beheizten Gebäuden bei rund 0,535 Euro/(m² ∙ a) und bei mit Heizöl beheizten Gebäuden bei rund 0,595 Euro/(m² ∙ a). Der Unterschied liegt aber nicht am Brennstoff, sondern an der zurzeit unterschiedlichen Mehrwertsteuer von 7 % für Erdgas und 19 % für Heizöl. Für eine mit Heizöl (bzw. eine „mit 19 % MwSt.“) beheizte 75-m²-Wohnung ergibt sich im Jahr 2023 ein Abschätzwert für die CO₂-Kosten von 45 Euro/a inklusive Mehrwertsteuer. Bei Erdgas sind es aufgrund der geringeren Mehrwertsteuer nur 40 Euro/a.

Vermieter müssen sich bei besonders energieeffizienten Gebäuden gar nicht an den CO₂-Kosten beteiligen, mit zunehmendem Energieverbrauch steigt ihr Anteil, beim Übergang in die letzte Stufe liegt er bei einer Erdgas-Heizung bei 1,586 Euro/(m² ∙ a) und bei einer Öl-Heizung bei 1,764 Euro/(m² ∙ a).

JV; Quelle: CO2KostAufG

Verteilungsbeispiel: 75-m²-Wohnung

Bild 5 zeigt, wie sich in Abhängigkeit des Aufteilungsverhältnisses die CO₂-Kosten bei den Brennstoffen Erdgas und Heizöl in einer Wohnung mit 75 m² Wohnfläche verteilen. Die eingetragenen Werte heben jeweils die Kosten an den Stufengrenzen wieder. Für die Mieter ergibt sich außer in der ersten Stufe immer eine Entlastung, da sie nach bisheriger Rechtslage die Kosten aus der CO₂-Bepreisung bisher allein tragen.

Treten an den Grenzbereichen nur geringe „Fehler“ in der Berechnung auf, ergeben sich bereits spürbare Unterschiede bei der Kostenaufteilung. Da sich die Einteilung eines Gebäudes in eine Emissionsstufe aus mehreren Berechnungsgrößen jeweils mit einer Genauigkeit ergibt – der CO₂-Kennwert also von zwei gleich qualifizierten Personen mit sehr hoher Wahrscheinlichkeit nicht identisch ermittelt werden kann – sind Auseinandersetzungen und unterschiedliche Ergebnisse durch eingeschaltete Gutachter oder Sachverständige abzusehen.

Kurios sind allerdings die Kostenverhältnisse an den Stufensprüngen. Nimmt man an, dass ein Gebäude im Jahr 2023 einen spezifischen CO₂-Ausstoß gemäß CO₂KostAufG von 27,00 kg_CO2/(m² ∙ a) aufweist und alle Mieter den gleichen spezifischen Heizenergieverbrauch haben, entfallen auf den Mieter einer 75-m²-Wohnung, die mit Heizöl beheizt wird, CO₂-Kosten in Höhe von 43,38 Euro. Beträgt der spezifische CO₂-Ausstoß aufgrund eines sparsameren Heizverhaltens nur 26,99 kg_CO2/(m² ∙ a), muss er sich an den CO₂-Kosten mit 50,59 Euro beteiligen. Mit steigendem CO₂-Preis steigt die Differenz von 7,21 Euro im Jahr 2023 auf 14,42 Euro im Jahr 2026.

Besonders deutlich ist dieser Sprung beim letzten 15-Prozentpunkte-Stufensprung mit einem spezifischen CO₂-Ausstoß gemäß CO₂KostAufG von 52,00 kg_CO2/(m² ∙ a). Hier entfallen im Jahr 2023 auf den Mieter einer 75-m²-Wohnung, die mit Heizöl beheizt wird, CO₂-Kosten in Höhe von 6,96 Euro. Beträgt der spezifische CO₂-Ausstoß aufgrund eines sparsameren Heizverhaltens nur 51,99 kg_CO2/(m² ∙ a), muss er sich an den CO₂-Kosten mit 27,84 Euro beteiligen. Mit steigendem CO₂-Preis steigt die Differenz von 20,88 Euro im Jahr 2023 auf 41,76 Euro im Jahr 2026.

Für Vermieter ergibt sich außer in der ersten Stufe immer eine Belastung. Mindern können sie diese, in dem sie den Energieverbrauch durch Maßnahmen an der Gebäudehülle und der Anlagentechnik oder durch die Information der Mieter über energiesparendes Verhalten verringern. Eine weitere Option besteht darin, einen Brennstoff mit geringeren CO₂-Emissionen einzusetzen oder über die Modernisierung der Wärmeversorgung mit einer Wärmepumpe ganz aus der CO₂-Bepreisung auszusteigen.

JV

Schub für Wärmepumpen?

Nimmt man im Fall „künftig Wärmepumpe“ eine bisherige Einstufung in der 50/50-Stufe und eine Öl-Heizung an, trägt der Vermieter in der Mitte der Stufe die Kosten für 17,25 kg_CO2/(m² ∙ a). Hat das Gebäude zwölf Wohnungen à 75 m², muss er die Kosten der CO₂-Bepreisung für 15,525 t/a tragen. Daraus ergeben sich inklusive Mehrwertsteuer:

● 2023 mit 30 Euro/t_CO2:   554,24 Euro/a
● 2024 mit 35 Euro/t_CO2:   646,62 Euro/a
● 2025 mit 45 Euro/t_CO2:   831,36 Euro/a
● 2026 mit 60 Euro/t_CO2: 1108,49 Euro/a

Addiert ergeben sich in den vier Jahren CO₂-Kosten des Vermieters in Höhe von 3141 Euro. Rechnerisch kann er diesen Betrag dazu verwenden, seinen Investitionsanteil an einer Heizungsmodernisierung mit einer Wärmepumpe zu verringern.

Setzt man einen längeren Zeitraum für die CO₂-Bepreisung und -Kostenaufteilung an und nimmt optimistisch an, dass die CO₂-Kosten von 2027 bis 2030 weiterhin nur 60 Euro/t_CO2 betragen, ergibt sich von 2023 bis 2030 ein Betrag von 7575 Euro. Das CO₂KostAufG dürfte also dazu führen, dass künftig die Entscheidung bei der Heizungsmodernisierung noch häufiger zugunsten einer Wärmepumpe ausfallen wird, sofern keine Möglichkeit für einen Fernwärmeanschluss absehbar ist.

Kosten

Im Gesetzentwurf der Bundesregierung für das CO₂KostAufG wird abgeschätzt, dass in den von dem Gesetz betroffenen Wohngebäuden derzeit CO₂-Kosten von 1 Mrd. Euro anfallen, die bisher vollständig von den Mietern getragen werden. Da 2023 der CO₂-Preis nicht steigt, ist also etwa die gleiche Summe zu verteilen, verringert um Einsparungen aufgrund der Energiepreiskrise.

Ebenfalls abgeschätzt wird der einmalige Erfüllungsaufwand für die Wirtschaft, der hauptsächlich aus der Einarbeitung der Vermieter in die neue Regelung sowie aus der Anpassung der Nebenkostenabrechnungen resultiert. Im Gesetzentwurf heißt es:

„Der einmalige Erfüllungsaufwand fällt zu zwei Dritteln als Einarbeitungszeit von etwa einer Stunde an, die jeder der 3 969 000 Vermieter zu erbringen hat. Für eine Stunde sind 36,90 Euro anzusetzen. Der zweitgrößte Posten besteht in der Anpassung der Nebenkostenabrechnung für jedes Mietverhältnis; dafür wird ein fünfminütiger Aufwand geschätzt, für den 3,00 Euro anzusetzen sind. Insgesamt errechnet sich damit ein einmaliger Erfüllungsaufwand von 210 215 525 Euro.“

Das entspricht rund 3250 Vollzeitstellen. Hoffentlich gibt es vor den ersten Abrechnungen noch eine genaue Anleitung, wie die Subventionen aus den Gas- und Wärmepreisbremsen bei der Ermittlung der CO₂-Kosten zu berücksichtigen sind … Jochen Vorländer

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