Planer und Bauausführende, die bei Neubau oder Renovierung eines Wohnhauses auf eine kontrollierte Lüftungsanlage verzichten, setzten sich Haftungsrisiken aus. Zwar kann heute noch nicht zuverlässig davon ausgegangen werden, dass eine Lüftungsanlage zwingend erforderlich ist, doch birgt die Alternative, den vorgeschriebenen Luftaustausch allein der zusätzlichen Fensterlüftung der Bewohner zu überlassen, erhebliche rechtliche Probleme. Zu diesem Ergebnis kommt ein Rechtsgutachten der Kanzlei Heiermann – Franke – Knipp im Auftrag des Bundesverbands für Wohnungslüftung (VFW).
Luftdicht und durchlässig zugleich?
Sowohl die geltende Energieeinsparverordnung (EnEV) als auch DIN 4108-2 (Wärmeschutz und Energieeinsparung in Gebäuden, Teil 2: Mindestanforderungen an den Wärmeschutz) bestimmen, dass die Gebäudehülle dauerhaft luftundurchlässig abgedichtet sein muss. Gleichzeitig schreiben beide Regelwerke einen ausreichenden Luftwechsel vor. Wie aber kann gleichzeitig luftdicht und hinreichend luftdurchlässig zur Feuchte- und Schadstoffabführung gebaut werden?
Den erforderlichen Luftwechsel sieht DIN 4108-2 gewährleistet, wenn alle 2 h die Luft einmal ausgetauscht wird (Luftwechsel n = 0,5/h). Bei der geforderten Luftdichtheit der Gebäudehülle wäre unter Standardannahmen ein kompletter Luftaustausch nur über Gebäudeundichtheiten frühestens nach mehr als 3 h (n = 0,3/h), bei sehr gut abgedichteten Häusern sogar erst nach 10 h (n = 0,1/h) gegeben. Dies ergibt sich auch nach dem neuen Entwurf der DIN 1946-6 (Dezember 2006) über die Lüftung von Wohngebäuden.
Bei dichter Hülle Fensterlüftung unrealistisch
Der Planer muss also dafür sorgen, dass der notwendige Luftaustausch anders als durch Leckagen in der Gebäudehülle erreicht wird. Bauausführende und Vermieter stellen sich hierbei gerne auf den Standpunkt, dass die Bewohner über die Fenster lüften müssen. Doch ist das realistisch? Die Minimalforderung von Raumhygieneexperten sind vier bis sechs Stoßlüftungen am Tag durch das Öffnen der Fenster für ca. zehn Minuten. Viele gehen sogar noch weiter. Ihrer Ansicht nach müss(t)en die Fenster alle zwei Stunden geöffnet werden – auch nachts.
Dies ist einem Mieter nicht zuzumuten, so die meisten einschlägigen Gerichtsurteile: Eine Wohnung muss so beschaffen sein, dass bei einem üblichen Wohnverhalten die erforderliche Raumluftqualität ohne besondere Lüftungsmaßnahmen gewährleistet ist.
Regeln der Technik schützen nicht
Auch wenn aus den allgemein anerkannten Regeln der Technik das Erfordernis lüftungstechnischer Maßnahmen derzeit noch nicht zwingend abgeleitet werden kann, nützt es dem beklagten Planer oder Bauausführenden wenig, wenn er nachweisen kann, sich an diese gehalten zu haben. Für die Frage der Haftung kommt es nämlich entscheidend darauf an, welche Beschaffenheit unter Umständen auch stillschweigend vorausgesetzt wurde und ob sich das Gebäude für die beabsichtigten Wohnzwecke auch eignet.
Ist dem Auftragnehmer zum Beispiel bekannt, dass sein Kunde berufsbedingt zwölf Stunden am Tag nicht zu Hause ist, entspricht eine Wohnung, die alle zwei Stunden gelüftet werden muss, nicht den beabsichtigten Wohnzwecken. Lässt sich der erforderliche Luftwechsel nur durch Lüftungsmaßnahmen erreichen, die von der Beschaffenheitsvereinbarung abweichen, liegt ein Werkmangel vor, für den der Planer bzw. der Unternehmer einzustehen hat.
Wurde keine Vereinbarung darüber getroffen, dass der nach den technischen Regelwerken zu gewährleistende Luftwechsel ohne kontrollierte Lüftung nur durch zusätzliche Lüftungsmaßnahmen des Nutzers erreicht werden kann, ergibt sich hieraus ein beträchtliches Haftungsrisiko. Will der Leistungserbringer sich dem entziehen und trotzdem auf eine kontrollierte Lüftungsanlage verzichten, muss er eine vertragliche Vereinbarung mit dem Nutzer treffen, die den Umfang der notwendigen Lüftungsmaßnahmen ausführlich beschreibt.
Rechtliche Grauzone
Rechtsanwalt Dietmar Lampe, Autor des Gutachtens bewertet die aktuelle Rechtslage so, dass schon heute in Zweifel gezogen werden könne, ob die Sicherstellung des notwendigen Luftaustausches nur über Fensterlüftung noch den Regeln der Technik entspricht. Hier bewegt sich die Baubranche derzeit noch in einer rechtlichen Grauzone. Das sei insofern problematisch, als der Auftragnehmer zum Zeitpunkt der Abnahme ein mangelfreies Werk schulde, die Regeln der Technik sich aber im Laufe des Bauvorhabens ändern können.
Nach Lampes Einschätzung werden kontrollierte Lüftungsanlagen schon im Hinblick auf den Zusammenhang zwischen dichter Gebäudehülle und Raumklima zukünftig zunehmend mehr anerkannt und als notwendig erachtet werden. Zu diesem nicht näher zu bestimmenden Zeitpunkt werden sie im Wohnungsbau zu den anerkannten Regeln der Technik gehören und somit schon nach allgemeinen Grundsätzen vorzusehen sein. ToR
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