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- Brandschutz ist Ländersache. So gibt es bezüglich der Ausstattung von privaten Wohnräumen mit Rauchwarnmeldern unterschiedliche Regelungen.
- Schleswig-Holstein, Bremen und Hessen haben die Wartungspflicht bei vermietetem Wohnraum auf den Mieter übertragen.
- Dies befreit Vermieter allerdings nicht von ihrer Verkehrssicherungspflicht und auch nicht von der Haftung, wenn ein Rauchwarnmelder durch mangelhafte oder unterlassene Wartung versagt.
Zurzeit sind Rauchwarnmelder (RWM) für private Wohnräume in neun Bundesländern vorgeschrieben. Die genaue Ausgestaltung dieser Pflicht ist jedoch unterschiedlich. Zum Beispiel gelten unterschiedliche Umsetzungsfristen – vom 31. Dezember 2009 in Mecklenburg-Vorpommern bis 31. Dezember 2015 in Bremen und Sachsen-Anhalt. In manchen Ländern sind RWM für alle Wohnungen, in anderen nur für Neubauten verpflichtend.
Für die Installation der Geräte ist in allen Ländern mit RWM-Pflicht – ausgenommen Mecklenburg-Vorpommern – der Wohnungseigentümer zuständig. Auch die jährliche Wartung ist dort Sache des Eigentümers. Nur Schleswig-Holstein, Bremen und Hessen haben die Wartungspflicht auf den „unmittelbaren Besitzer“ und damit bei vermietetem Wohnraum auf den Mieter der Wohnung übertragen. Im Wortlaut heißt es in den drei Bauordnungen: „Die Sicherstellung der Betriebsbereitschaft obliegt den unmittelbaren Besitzerinnen und Besitzern, es sei denn, die Eigentümerinnen oder die Eigentümer haben diese Verpflichtung übernommen.“
Eigentümer obliegt Verkehrssicherung
Auf den ersten Blick scheint diese Regelung die Wohnungswirtschaft zu entlasten. Tatsächlich müssen in den drei Ländern zunächst die Wohnungseigentümer (Vermieter) entscheiden, ob sie die Wartung selbst durchführen, im eigenen Auftrag durchführen lassen oder dem Nutzer (Mieter) überlassen wollen. Doch selbst, wenn ein Vermieter die Wartung an den Mieter delegiert, bedeutet das nicht, dass er von jeglicher Haftung freigestellt wäre.
Nach § 823 Abs. 1 BGB ist für die Verkehrssicherung eines Gebäudes ungeachtet dieser landesgesetzlichen Regelungen dessen Eigentümer zuständig. Die „Haftung wegen Schutzgesetzverletzung“ nach § 823 Abs. 2 BGB, die landesrechtliche Regelungen wie die RWM-Pflicht als Schutzgesetz umfasst, trifft ebenfalls den Eigentümer. „Wer installiert und das Eigentum an technischen Geräten hält, muss nach allgemeinen zivilrechtlichen Grundsätzen für deren Funktionssicherheit sorgen“, erklärt Rechtsanwalt Norbert Küster, Bonn. Nach Art. 31 Grundgesetz bricht Bundesrecht Landesrecht. Deshalb können die Haftungsregelungen im BGB nicht durch Landesrecht ausgehebelt werden. „Die Verantwortung der Mieter könnte haftungsrechtlich allenfalls auf der zweiten Stufe der Anspruchsprüfung, nämlich der Prüfung des Mitverschuldens nach § 254 BGB, wirken. So verringert sich letztlich nur die Höhe des Haftungsanspruchs gegen den Eigentümer.“
Kann der Mieter fachgerecht warten?
Das heißt: Wenn ein Rauchwarnmelder, der nicht oder schlecht gewartet wurde, im Brandfall versagt, haftet trotz der landesgesetzlichen Neuregelungen der Eigentümer für den entstandenen Schaden. Den Mieter kann höchstens ein Mitverschulden treffen, falls er seine Wartungspflicht vernachlässigt hat. Die Folge wäre dann zwar, dass der Eigentümer weniger Schadenersatz zahlen müsste. Doch selbst das ist fraglich. Es gibt nämlich Mieter, die eine fachgerechte Wartung aus körperlichen oder anderen Gründen gar nicht leisten können und werden. Einem solchen Mieter gegenüber müsste der Vermieter die Wartung auf jeden Fall selbst wahrnehmen und könnte einen Ersatzanspruch nicht unter Hinweis auf dessen eigenes Versäumnis auch nur teilweise aushebeln.
Die Funktionsprüfung ist in DIN 14676 genau geregelt. Sie umfasst eine Alarmprüfung – dabei wird kurz Probealarm ausgelöst, um die Funktionsbereitschaft des Melders zu testen – und eine Sichtprüfung: Der Melder muss noch richtig und an der richtigen Stelle befestigt sein und darf weder übermalt oder -tapeziert, verschmutzt oder beschädigt sein.
In der Praxis ist kaum nachprüfbar, ob und wie gut ein Mieter diese Funktionsprüfung tatsächlich erbringt. „Die in Schleswig-Holstein, Bremen und Hessen eingeführte Wartungsregel bewirkt rechtlich zugunsten der Vermieter fast nichts. Selbst wenn Eigentümer die Wartung vom Mieter wahrnehmen lassen, bleiben ihre üblichen Sorgfaltspflichten bei der Überwälzung von Aufgaben wie sonst im Mietrecht, beispielsweise der Kehrpflicht, bestehen“, erläutert Küster. •
Eberhard Wendel
Minol Messtechnik, Leinfelden-Echterdingen, https://www.minol.de/
