Der Münchner Asset Manager BENO hat gemeinsam mit dem Start-up Scanscape die Erstellung eines digitalen Zwillings in nur 5 Tagen bewältigt.
Digitale Zwillinge schaffen die Datenbasis, um das Gebäude entlang seines gesamten Lebenszyklus zu steuern: von der Planung über das Facility Management bis hin zur Wartung, Instandhaltung und Sanierung. Um die gebaute Realität originalgetreu abzubilden, braucht es die richtigen Daten.
Scanscape
Das Münchner Start-up erfasst, digitalisiert und visualisiert ganze Liegenschaften mithilfe von 3D-Scans, Building Information Modeling (BIM) und Digital-Twin-Plattformen. So hat die BENO Holding AG, ein Verwalter und Entwickler von Light Industrial Immobilien, große Fortschritte bei der Digitalisierung seines Portfolios erzielt.
Scanscape
In der Industrie sorgen digitale Zwillinge von Fertigungsanlagen für mehr Transparenz und Effizienz im Betrieb. Bei Immobilien fasst ein digitaler Zwilling alle relevanten Informationen zum Gebäude aus einer Vielzahl von Quellen zusammen: von Skizzen über Foto- und Videoaufnahmen bis hin zu BIM-Modellen und Echtzeit-Sensordaten aus dem Gebäudebetrieb.
Scanscape
Bei Neubauten ist dies mittlerweile relativ einfach, da bereits bei der digitalen Planung eine Vielzahl an Daten anfällt. Deutlich schwieriger ist dieses Unterfangen bei älteren Bauwerken, bei denen die Daten meist analog vorliegen. Durch exakte Scans und die Digitalisierung bestehender Quellen werden aber auch diese historischen Daten nutzbar.
Scanscape
Gründung und erste Schritte
Das Münchner Start-up Scanscape digitalisiert viele Gebäude und Areale. Seit ihrer frühen Jugend teilen die beiden Gründer, die Brüder Felix und Valentin Bussmann, eine Leidenschaft für virtuelle Welten und Gameification. Im Austausch mit ihrem Vater Michael Bussmann, CEO von BENO und Experte für die Immobilienbranche, wurde die Idee vertieft und in die Tat umgesetzt. Als erstes „Testobjekt“ für den Digital Twin diente der familieneigene Campingplatz in Hessen. Nachdem dieser ein digitales Abbild bekommen hatte, beschlossen die Brüder, sich weiter zu professionalisieren – und 2024 war Scanscape geboren.
Scanscape
Mit seiner Reality-Capturing-Technologie kann Scanscape auch große Räume innerhalb kurzer Zeit erfassen und digital wiedergeben. So benötigen die Experten für den 3D-Scan eines durchschnittlichen Gebäudes mit etwa 10 000 m2 Fläche ungefähr eine bis zwei Stunden; 50 000 m2 brauchen ca. zwei Tage. Der fertige digitale Zwilling ist in fünf Tagen einsatzbereit und kann problemlos auf nahezu jedem Gerät genutzt werden – vom PC bis zum Smartphone.
Scanscape
Mit Technologie-Mix zur Digitalisierung
Getreu der Philosophie „Transformieren statt abreißen“ modernisiert der Asset Manager sukzessiv seine Liegenschaften. Für dieses Vorhaben sind digitale Zwillinge ein wertvolles Asset. Das BENO-Portfolio umfasst ausschließlich Light-Industrial-Gebäude älteren Baujahres. Entsprechend dünn ist oftmals die digitale Datenlage. Im Rahmen des Digitalisierungsprojekts wurden 2024 insgesamt 12 Gewerbeimmobilien in ganz Deutschland mit einer Gesamtfläche von ca. 400 000 m2 vollständig erfasst: von außen wie von innen.
Scanscape
Dabei setzte das Scanscape-Team verschiedene 3D-Laserscanner sowie Drohnenaufnahmen ein. Zur präzisen Einzelpunktmessung werden die Punktwolken mit einem RTK-Rover georeferenziert. Außerdem wurden 360°-Panoramen in die 3D-Punktwolken integriert, um einen vollständigen visuellen Kontext zu schaffen. Bei jedem Objekt wurden auch die technischen Gebäudeausrüstungen digital erfasst und mit relevanten Informationen versehen. Denn: Nur wenn das virtuelle Abbild laufend mit Echtzeitinformationen des realen Objekts gefüttert wird, bildet der digitale Zwilling wirklich die Realität des Gebäudebetriebs ab. So können durch Sensoren Live-Daten, wie offene Fenster, Zimmertemperatur oder Luftfeuchtigkeit im Raum, integriert werden.
Nachdem Punktwolken und Modelle zusammengefügt waren, wurden die digitalen Zwillinge aller 12 Gebäude in dTwin der Nemetschek Group integriert, eine Cloud-basierte SaaS-Plattform zur Visualisierung des Gebäudes.
Scanscape
Immobilien vollständig digitalisiert
Der Asset Manager verfügt nun über digitale Zwillinge seines gesamten Immobilienportfolios und kann virtuelle Begehungen, Property Management, Vermessungen und Planungen remote aus der Firmenzentrale in München durchführen, ohne aufwendige Reisen durch ganz Deutschland zu unternehmen. Dies ist ein enormer Effizienzgewinn und trägt auch zur Reduzierung von CO2-Emissionen bei. Auch Objektbegehungen mit potenziellen Mietern können komplett digital im digitalen Zwilling durchgeführt werden. So beschleunigt und vereinfacht der virtuelle Ansatz den Entscheidungsprozess für beide Parteien und steigert die Attraktivität der Immobilien.
Scanscape
Die digitalen Zwillinge liefern eine gemeinsame, standortunabhängige Informationsbasis, um die Sanierung oder Modernisierung zu planen und zu begleiten. In der Umsetzungsphase werden alle neuen Informationen in die Plattform eingespeist, um den Baufortschritt nachverfolgen zu können. Nach der Bauphase profitieren die Gebäudebetreibenden von einem vollständigen und aktuellen Modell für den Betrieb, die Wartung oder Reparatur. Zudem können POIs (Points of Interest) integriert und markiert werden, bspw., um einem Handwerker den Ort einer Störung anzuzeigen oder der Feuerwehr den Standort von Feuerlöschern zu markieren.
Scanscape
Die Drohnenkartierung der Dachflächen konnte so bspw. auch für die Planung der Dach-PV-Anlage auf dem Objekt in der Dortmunder Planetenfeldstraße genutzt werden – ohne dass dafür jemand auf das Dach steigen musste. Scanscape hat nach den ersten Projekten bereits weitere Digitalisierungsprojekte durchgeführt. Unter anderem wurde ein weltberühmtes Museum in München digitalisiert und sogar ein ganzer Recyclinghof mit einer Fläche von 100 000 m2.
Exkurs: Mit Reality Capturing zum digitalen Zwilling
Scanscape
Der erste Schritt auf dem Weg zum digitalen Zwilling eines Gebäudes ist das Sammeln von Daten aus der Realität – das sogenannte Reality Capturing. So werden Außenbereiche wie Fassaden, Dächer, aber auch ganze Firmengelände meist mit Drohnen aus der Luft erfasst. Moderne Drohnen speichern beim Überflug automatisch auch präzise Geodaten, was später die korrekte Zusammensetzung der Bilder am Computer erheblich erleichtert. Zum Erfassen geschlossener Räume greift ScanScape auf tragbare 360°-Laserscanner zurück.
Bei jedem Objekt wurden darüber hinaus auch die TGA digital erfasst und mit relevanten Informationen versehen. Hierbei ist entscheidend, dass das virtuelle Abbild laufend mit Echtzeitinformationen des realen Objekts gefüttert wird, um wirklich dessen aktuellen Ist-Zustand widerspiegeln zu können. So können durch Sensoren Live-Daten, wie offene Fenster, Zimmertemperatur oder Luftfeuchtigkeit im Raum, integriert werden.
Nach dem Reality Capturing werden die 3D-Scans, Drohnenaufnahmen, Fotos und Videos wie bei einem Puzzle am Computer zusammengefügt. Es entstehen sogenannte 3D-Punktwolken als hochgenaues dreidimensionales Modell der realen Umgebung oder eines Objekts. Diese werden in einem photogrammetrischen Prozess zu einem digitalen Zwilling zusammengeführt und es entsteht ein sogenanntes 3D-Mesh-Modell.
Schließlich werden alle Daten über entsprechende Schnittstellen in der ausgewählten Digital-Twin-Plattform zusammengeführt. Der digitale Zwilling kann über die Cloud abgerufen werden und zur Verwaltung, Begehung oder Planung genutzt werden.
Quelle: BENO / fl
